Le marché immobilier canadien, tant résidentiel que commercial, a connu des années fastes depuis le début du nouveau millénaire de sorte que l’immobilier canadien demeure, encore aujourd’hui, une classe d’actifs privilégiée par les investisseurs nationaux et internationaux.

En effet, en dépit d’un marché d’une intensité inégale d’un océan à l’autre et caractérisé par un certain fléchissement des indicateurs du secteur, il n’en demeure pas moins que le marché immobilier au Canada demeure relativement robuste, en raison notamment de la faiblesse des taux hypothécaires et d’une croissance économique relativement forte dans les circonstances.

Toutefois, qu’il s’agisse d’acquérir un immeuble à des fins personnelles, à des fins de spéculation immobilière, pour générer des revenus de loyers à long terme ou pour y exploiter une entreprise, il existe de nombreuses incidences fiscales susceptibles de nuire au rendement d’un tel investissement immobilier, en particulier pour celui qui ne réside pas au Canada.

À cet égard, une planification fiscale adaptée aux circonstances et aux besoins de l’investisseur participe sans l’ombre d’un doute à une gestion adéquate des risques inhérents à un tel investissement.

L’objectif poursuivi par les présentes n’est évidemment pas celui de dresser une liste exhaustive de toutes les incidences fiscales possibles ni celui de traiter de tous les types de planification fiscale envisageable pour les contrer, mais bien d’exposer brièvement certaines de celles-ci afin d’illustrer toute l’importance d’une planification fiscale en amont de l’investissement immobilier projeté.

A. Principales structures d’investissement de base

1. La détention d’un immeuble par un individu non-résident

i) Immeuble commercial

Bien que rien n’empêche un individu non-résident du Canada de détenir directement un immeuble commercial, les loyers bruts perçus seront assujettis à une retenue fiscale de 25 % au fédéral[i].

Cet individu peut toutefois faire le choix d'être plutôt imposé sur le revenu net de location au fédéral[ii]. Au Québec, l’investisseur ne serait sujet à aucun impôt sur le revenu puisqu'il ne réside pas au Québec à la fin de l’année.

Sur le plan pratique toutefois, la détention d'un immeuble commercial directement par un individu est généralement déconseillée en raison des risques associés à la responsabilité civile.

ii) Immeuble résidentiel

Contrairement à un résident canadien qui détient un immeuble résidentiel à titre de résidence principale, l’individu non-résident du Canada ne pourra bénéficier de l’exemption sur le gain en capital généré lors de la revente d’une résidence principale

2. La détention d'un immeuble par une fiducie

i) Fiducie résidant au Canada

La détention en pleine propriété d'un immeuble par une fiducie constituée en vertu des lois d’une province canadienne et dont les fiduciaires sont des résidents du Canada est assujettie aux mêmes règles fiscales qu'un immeuble détenu directement par un individu canadien, et ce, même si les bénéficiaires de cette fiducie ne sont pas des résidents du Canada.

Pour cette fiducie, les revenus de loyers seront inclus dans ses revenus de placement. Advenant la distribution de ses revenus de placement à ses bénéficiaires non-résidents, cette distribution sera assujettie à une retenue fiscale de 25 %. Cette distribution pourrait également faire l’objet d’un impôt additionnel de 36% ayant pour effet de porter le taux d’imposition réel sur cette distribution à plus de 50 %.

Le principal avantage de ce véhicule est d’éviter le paiement, au Québec, d’une taxe sur le capital[iii], laquelle sera toutefois abolie définitivement à compter du 1er janvier 2011. Toutefois, suite à certaines modifications apportées aux lois fiscales québécoises, les fiducies canadiennes ayant des bénéficiaires étrangers sont devenues moins attrayantes, de sorte qu’elles doivent dorénavant être combinées à d’autres types de véhicules afin de demeurer avantageuses sur le plan fiscal.

Il est par ailleurs à noter qu’aux fins fiscales canadiennes, la fiducie est réputée disposer de l'ensemble des biens qu’elle détient à l'expiration d'une période de 21 ans suivant sa constitution. Ainsi, toute plus-value latente devra nécessairement être réalisée à l'expiration de cette période de 21 ans, ce qui suppose la mise en place d’une planification fiscale particulière afin d’atténuer l’impact fiscal en résultant.

Il est enfin à constater que la législation en vigueur dans les provinces canadiennes de common law en matière de fiducies permet l’établissement de structures recourant à des prête-noms susceptibles d’être intéressantes dans certaines circonstances.

ii)            Fiducie ne résidant pas au Canada 

La détention d'un immeuble par une fiducie non-résidente, par exemple par une fiducie résidant aux Îles Jersey, peut, selon les circonstances, s'avérer une structure intéressante pour détenir un immeuble au Canada. En effet, cette structure a comme principal avantage d'éviter l'impôt provincial sur les revenus de même que le paiement, au Québec, de la taxe sur le capital puisqu'elle ne réside pas au Canada.

Comme dans le cas d’un immeuble commercial détenu directement par un individu non-résident, cette fiducie sera cependant sujette à un impôt de 25 % sur les loyers bruts perçus, et ce, à moins de faire le choix d'être plutôt imposée sur le revenu net de location. Contrairement à la fiducie résidant au Canada, aucune retenue fiscale ne sera toutefois applicable advenant une distribution à ses bénéficiaires non-résidents du Canada.

Évidemment, l'utilisation de fiduciaires non-résidents pour administrer un immeuble situé au Canada peut poser certains problèmes d'ordre pratique qu’il importe de considérer.

3. La détention d'immeuble par une personne morale

i) Personne morale résidant au Canada

Les revenus de location générés par un immeuble détenu par une personne morale résidant au Canada mais contrôlée par des non-résidents seront assujettis à un impôt sur le revenu au fédéral comme au provincial, ainsi qu’à la taxe sur le capital du Québec, le cas échéant.

En ce qui a trait au rapatriement des bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires non-résidents, il faudra généralement prévoir une retenue égale à 25 % du dividende déclaré, à moins que le pays de résidence des actionnaires ne soit signataire, avec le Canada, d’une convention fiscale ayant généralement pour effet de ramener cette retenue à 5 %, 10 % ou 15 % selon les circonstances, ce qui est notamment le cas de la majorité des pays de la zone euro.

ii)            Personne morale ne résidant pas au Canada

Les loyers bruts perçus par une personne morale non-résidente du Canada sont sujets à une retenue fiscale de 25 %. Par ailleurs, bien que celle-ci ne soit pas résidente du Québec, elle sera réputée y avoir un établissement pour les fins fiscales si elle y est propriétaire d'un immeuble utilisé principalement aux fins de gagner ou de produire un revenu de loyers.  Elle sera dès lors assujettie à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la taxe sur le capital.

4. La détention d'un immeuble par un « partnership » canadien

Il est également possible de procéder à un investissement immobilier par le truchement d'une société de personnes (« partnership ») canadienne, laquelle ne constitue pas une entité juridique distincte mais plutôt un regroupement de personnes ayant pour objectif commun d'exploiter une activité commerciale à des fins lucratives.

Pour les fins fiscales, ce partnership sera réputé être une personne distincte uniquement aux fins de calculer son revenu. Une fois déterminé, celui-ci sera réparti entre les associés du partnership qui devront l’inclure dans le calcul de leur propre revenu.

Les impacts fiscaux afférents à ce véhicule seront donc déterminés en fonction du statut juridique de chacun des associés qui peuvent être autant des personnes physiques que des personnes morales. Dans la mesure où seuls des résidents canadiens peuvent être associés au sein du partnership pour que celui-ci puisse maintenir son statut de partnership canadien, une structure plus complexe pourrait devoir être mise en place.

5. Le financement d’un immeuble par un non-résident

Selon les dispositions pertinentes actuellement en vigueur, un paiement d'intérêts effectué par un résident canadien en faveur d'un non-résident n’est plus, sauf exception, assujetti à une retenue fiscale.

La loi fédérale contient cependant des règles relatives à la capitalisation restreinte qui sont applicables aux personnes morales canadiennes empruntant de corporations étrangères avec lesquelles elles ont un lien de dépendance. De façon générale, ces règles limitent le ratio de capitalisation emprunté versus les capitaux propres de la personne morale canadienne à un ratio de 2 pour 1. Tout dépassement de ce ratio a pour effet de limiter la déductibilité des intérêts qui sont payés par la personne morale canadienne à la corporation étrangère lui étant liée. Sur le plan pratique, ces règles obligent donc cette corporation étrangère à financer au moins le tiers de la personne morale canadienne avec laquelle elle est liée au moyen d’un financement sous forme de capitaux propres plutôt qu’au moyen d'un prêt.

B. Autres règles fiscales pertinentes

1. Les taxes de vente

La taxe fédérale sur les produits et services (« TPS ») ainsi que la taxe de vente du Québec (« TVQ ») sont des taxes de vente sur la valeur ajoutée. La TPS est de 5 % et la TVQ est de 7,5 %, cette dernière s’appliquant au montant brut de la vente majoré de la TPS.  Il importe toutefois de souligner que le taux de TVQ passera à 8,5% le 1er janvier 2011 puis à 9,5% le 1er janvier 2012. Il est également pertinent de souligner que la plupart des autres provinces canadiennes ont également leur propre taxe de vente, celle-ci étant par ailleurs harmonisée avec la TPS dans le cas de l’Ontario, de la Colombie-Britannique, de la Nouvelle-Écosse et du Nouveau-Brunswick, pour un taux global de treize pour cent (13 %).

La location de biens immobiliers constituant une fourniture de services taxables pour les fins de la TPS et de la TVQ, les non‑résidents devront donc s'inscrire et percevoir la TPS et la TVQ sur les loyers s'ils effectuent des activités commerciales au Québec pour un montant annuel supérieur à 30 000 $.

2. Le « Certificat 116 »

Le non-résident du Canada qui y possède un immeuble doit obtenir un certificat de conformité en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) advenant  une disposition de cet immeuble. Ce certificat vise à démontrer que les impôts payables par ce non-résident en raison de cette disposition ont été dûment acquittés. Le Québec  impose également le même type de procédure.

En l'absence d’un tel certificat, l'acheteur de l’immeuble pourrait être tenu de payer aux autorités fiscales fédérales une somme égale à 25 % du prix d'acquisition de l’immeuble, majorée d’une somme égale à 12 % du prix d'acquisition au Québec. Il importe donc pour ce dernier de retenir cette somme jusqu'à ce que le non‑résident lui fournisse un certificat de conformité en bonne et due forme.

Un tel certificat sera également nécessaire advenant la vente d’actions d’une personne morale dont plus de cinquante pour cent (50 %) de la valeur des éléments d’actif est constituée de biens immobiliers situés au Canada.

3. Les droits sur les mutations immobilières

Tout acheteur d’un immeuble situé au Québec, y compris un acheteur qui n’y réside pas, est tenu d’acquitter, lors de cet achat, des droits sur les mutations immobilières à la municipalité où se trouve l’immeuble, lesquels se calculent essentiellement en fonction du plus élevé du prix de vente et de la valeur de l’évaluation foncière de celui-ci, multiplié par un taux variant de 0,5 à 1,5 %.

Conclusion

La planification fiscale appropriée à tout investissement immobilier au Canada par un non-résident est intimement liée aux faits en cause.  Ceux-ci permettront notamment de déterminer si la détention de l’immeuble constitue une entreprise ou un simple placement, ce qui entraînera un traitement fiscal différent.

Ainsi, pour réduire au minimum la charge fiscale associée à un tel investissement, de manière à en retirer un rendement optimal tout en tenant compte des besoins et des objectifs de l’investisseur, il importe que certaines des structures que nous avons brièvement abordées ci-dessus soient écartées. Il pourrait également s’avérer opportun de recourir à certaines combinaisons de ces structures ou d’envisager le recours à d’autres véhicules plus spécifiques.

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Ce document est un sommaire des certaines incidences fiscales canadiennes relatives à un investissement immobilier au Canada par un non-résident. Il ne constitue ni un avis juridique ni un avis fiscal.

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[i]   La Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) impose une retenue à la source de 25 % à l'égard des loyers versés par des résidents canadiens à des non‑résidents. Par conséquent, un non‑résident est redevable d'un impôt équivalent à 25 % des loyers perçus d'un résident canadien, bien que la charge de retenir l'impôt et de le remettre aux autorités fiscales revienne à ce dernier.

[ii]  En vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada), il est possible pour un non-résident de choisir d'être imposé sur le revenu de loyers, nets de certaines dépenses et déductions, plutôt que d'être imposé sur le revenu brut de location. Ce faisant, aucune retenue de 25 % n’aura à être effectuée par le locataire canadien lors du versement des loyers payables à un non‑résident (voir la note 1).

[iii]  La taxe sur le capital est payable par toute personne morale ayant un établissement stable au Québec à un taux, en 2010, de 0,12 % sur le capital versé dont il est fait état à ses états financiers. Le capital versé comprend le capital-actions, les surplus, les bénéfices non répartis, les provisions et les réserves, les dettes dues depuis plus de six mois ainsi que les prêts et avances. En réduction du capital versé, sont admis les déficits, les placements dans des actions de sociétés, les prêts et avances à d'autres sociétés, etc. Par ailleurs, une exemption pour le premier 1 000 000 $ dans le capital du capital versé est également applicable.