Depuis plus d'un an et dans un contexte politique instable, le projet de loi de simplification de la vie économique a tenté de se frayer un chemin vers la promulgation.

Déposé en premier lieu au Sénat par un précédent Gouvernement, ce projet de loi se veut la réponse à une demande des TPE et PME. Il est notamment guidé par la volonté d'« alléger » la trésorerie de ces commerçants, ainsi que par les discussions préalables tenues devant le tout jeune Conseil National du Commerce, lesquelles ont abouti à un accord de place le 30 mai 2024 dont la mesure phare est l'instauration d'un droit à la mensualisation du loyer.

Le texte a depuis été allègrement réécrit tout au long de la procédure parlementaire. Le 17 juin 2025, il a été adopté par l'Assemblée nationale et, compte tenu des divergences avec le texte voté par le Sénat, une Commission mixte paritaire (CMP) a été saisie.

Ce n'est que début 2026 que ses travaux ont repris et, les 14 et 15 avril suivants, qu'un texte a été finalement voté. Le Code de commerce va donc une nouvelle fois s'étoffer.

Afin de porter un éclairage juridique issu d'une analyse du texte et des travaux parlementaires, nous avons préparé à votre attention un guide des mesures phares.

Droit de préférence du preneur

La commission spéciale du Sénat, constituée pour les besoins du projet de loi de simplification de la vie économique, a proposé de clarifier le champ d'application du droit de préemption du locataire de locaux à usage commercial et artisanal, introduit par la loi Pinel de 2014 et prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

En l'état du droit positif, le droit de préférence du preneur ne s'applique pas à tous les locaux loués aux termes d'un bail commercial, mais aux seuls locaux « commerciaux » et « artisanaux ». Néanmoins, ni le texte original de 2014, ni même sa version modifiée par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, ne définissent clairement les notions de « locaux commerciaux » et de « locaux artisanaux ». Cette absence de définition légale a donné lieu à des divergences d'interprétation quant à l'inclusion ou non des locaux à usage professionnel ou industriel dans le champ d'application du texte.

Compte tenu de cette incertitude et des conséquences attachées à l'absence de purge du droit de préférence (nullité de la vente pendant cinq ans), le Sénat avait intégré une définition de ces activités. Cette disposition a toutefois été purement et simplement supprimée du texte adopté par l'Assemblée nationale.

La CMP a finalement tranché : la définition est jugée nécessaire. Un nouvel alinéa sera ainsi inséré à la suite de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, comportant les définitions suivantes :

  • « Le local à usage commercial au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. »
  • « Le local à usage artisanal au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts. »

Reste désormais à espérer que le décret en Conseil d'État ne tardera pas, notamment afin de préciser la notion de « prestation de service ».

Droit au paiement mensuel du loyer

Il s'agit de la mesure phare du projet de loi, celle ayant fait l'objet d'un accord des fédérations de l'immobilier et du commerce, et celle qui semble faire l'unanimité des débats.

Il est ici question de permettre à certains locataires de baux commerciaux d'exiger de leur bailleur une mensualisation du paiement de leur loyer. L'identification des locataires devant bénéficier de ce nouveau droit a été laborieuse. Le texte adopté vise désormais les locataires de tout « local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Cette mesure est guidée par la volonté d'« alléger » la trésorerie de ces commerçants au regard du paiement trimestriel aujourd'hui d'usage.

Cette disposition sera d'ordre public, de telle sorte que les parties ne pourront y déroger contractuellement.

Lors des discussions en commission, le Sénat avait décidé de conditionner le droit au paiement mensuel du loyer au bon et complet paiement des loyers et charges par le preneur demandeur. En d'autres termes, tout impayé de loyer aurait été de nature à déchoir le preneur de son droit à la mensualisation. Cette condition a été supprimée en séance plénière de l'Assemblée nationale, au motif que les entreprises les plus en difficulté auraient le plus besoin d'être aidées, quand bien même elles seraient en situation d'impayés. La CMP a finalement tranché : le droit au paiement mensuel du loyer est conditionné à une absence d'arriérés de loyer et de charges.

Les locataires de locaux dits « monovalents » avaient initialement été écartés du bénéfice du droit à la mensualisation du loyer, mais l'Assemblée nationale n'a pas souhaité maintenir cette exception, position suivie par la CMP.

Enfin, le texte prévoit une application immédiate de ce droit au paiement mensuel du loyer, y compris aux baux en cours.

Clause d'indexation dite « tunnel »

Issue elle aussi de l'accord de place du 30 mai 2024, cette mesure prévoit de consacrer la validité des clauses d'indexation dites « tunnels », c'est-à-dire les clauses qui limiteraient les effets de l'indexation tant à la hausse qu'à la baisse.

La validité de telles clauses fait débat en doctrine et n'a jamais été tranchée par la Cour de cassation.

Le risque d'insécurité juridique qui pesait sur ces clauses — lesquelles bénéficient aux deux parties, le bailleur se trouvant protégé contre une diminution trop importante et le preneur contre une augmentation excessive — se trouve désormais écarté, sous réserve que les limitations à la hausse et à la baisse soient fixées dans les mêmes proportions.

À noter que cette mesure ne concerne que les baux dont les loyers sont indexés sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), à savoir les loyers des baux portant sur des locaux où est exercée une activité commerciale ou artisanale.

Garanties

La mesure, initialement cantonnée au dépôt de garantie, a été de manière surprenante — et inquiétante — étendue à toute garantie délivrée dans le cadre d'un bail commercial.

Sur le dépôt de garantie

En l'état du droit, les parties ont toute latitude pour déterminer le montant du dépôt de garantie versé au bailleur en garantie de la bonne exécution par le preneur de ses obligations contractuelles. Tout au plus, l'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit-il le paiement d'intérêts sur toute somme versée supérieure à deux termes de loyer. Cette disposition constituait d'ailleurs le principal frein à la mensualisation, au regard de la pratique du paiement d'avance.

À nouveau animé par le souci de préservation de la trésorerie des commerçants, le projet de loi vise à interdire purement et simplement le versement d'un dépôt de garantie excédant un trimestre de loyer, et ce sans que les parties puissent y déroger. Une telle limitation ne bénéficierait toutefois qu'aux preneurs de locaux destinés à « l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal », soit les preneurs bénéficiant du droit à la mensualisation de leur loyer.

La rédaction est néanmoins subtile, puisqu'il est bien fait référence à un trimestre de loyer et non à un terme, ce qui permet de conjuguer cette limitation avec le droit à la mensualisation. Le législateur précise à ce titre que les sommes ainsi détenues ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail (le dépôt de garantie peut donc correspondre à un trimestre de loyer alors même que le paiement du loyer est mensuel et que le montant détenu excède deux termes de loyer).

Par ailleurs, le projet tente de répondre à une seconde préoccupation relative au dépôt de garantie, à savoir l'absence de délai de restitution. C'est dans ces conditions que le texte prévoit (i) une transmission automatique à l'acquéreur des locaux loués (nouveau bailleur) de l'obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie (ce point étant usuellement traité contractuellement dans les baux et dans les actes de vente) et (ii) une obligation de restituer lesdites sommes dans les trois mois de la remise des clés (sans préjudice de la déduction des éventuelles « sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées »). Cette rédaction permettra-t-elle aux bailleurs de conserver une partie du dépôt de garantie afin de sécuriser une éventuelle régularisation de charges ultérieure ?

Sur les garanties additionnelles

Il s'agit là sans doute de la véritable bombe larguée par les députés et reprise peu ou prou par les parlementaires de la CMP.

En effet, la mesure relative à la limitation du montant du dépôt de garantie a été étendue par la commission spéciale de l'Assemblée nationale, puis par l'Assemblée nationale elle-même, à toute somme « payée à titre de garantie », « qu'elle soit versée ou fournie par des tiers ».

Si la CMP a supprimé cet ajout, elle l'a réintroduit sous une forme renouvelée. Le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce prévoira désormais que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 [c'est-à-dire les preneurs de locaux destinés à « l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal »] ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même s'agissant de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. »

Dans la pratique, le niveau des garanties exigé par les bailleurs dépend de la solidité financière des candidats preneurs. Si le droit positif n'interdit pas un dépôt de garantie en numéraire au-delà d'un trimestre de loyer, dans les faits, en raison du paiement d'intérêts, rares sont les bailleurs qui vont au-delà. En revanche, il est tout à fait courant que le bailleur sollicite des garanties additionnelles, sous forme de cautionnement ou de garantie à première demande, dont le montant peut excéder — seul ou en complément du dépôt de garantie — un trimestre de loyer.

C'est précisément ce cumul qui est visé par la mesure adoptée.

Initialement, cette mesure devait s'appliquer immédiatement à tous les baux en cours et aurait obligé les bailleurs à restituer « les montants excédentaires » ou à « renoncer aux garanties couvrant un montant excédentaire » dans un délai de six mois.

La CMP n'a pas repris cette application immédiate mais l'a différée : l'obligation de restitution et/ou de renonciation sera applicable en cas de changement de propriétaire des locaux. Désormais, en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux, ladite mutation entraîne « de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article » (soit l'alinéa limitant à un trimestre de loyer les sommes garanties par un preneur de locaux destinés à « l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal »).

Ne dit-on pas que l'enfer est pavé de bonnes intentions ? À trop vouloir protéger les locataires, ne risque-t-on pas d'exclure les plus fragiles, ceux que les bailleurs vont écarter en raison d'une solidité financière insuffisante ?

Cette mesure, qui suscite d'ores et déjà la controverse, vient s'intégrer dans l'article L. 145-40 du Code de commerce. Or, si la caducité vise les garanties « mentionnées au deuxième alinéa du présent article », le texte peut s'interpréter de deux manières : (i) soit les garanties visées sont celles qui ne peuvent être exigées des preneurs de locaux destinés à « l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal », auquel cas seuls les baux de ces preneurs se verront appliquer la mesure de caducité des garanties excédentaires (ce qui en constitue la suite logique) ; (ii) soit la disposition est interprétée comme une mesure autonome, susceptible de s'appliquer à tous les baux commerciaux, bien au-delà de l'esprit du texte visant à protéger les petits commerçants et artisans.

La première interprétation nous semble toutefois être celle exprimant la volonté du législateur, telle qu'elle ressort des discussions parlementaires. La rédaction initiale de cette disposition est issue d'un amendement déposé en commission spéciale à l'Assemblée nationale, justifié comme suit : « puisque les loyers sont payés mensuellement, une garantie de trois mois suffit à couvrir les risques d'impayés » et « maintenir la possibilité de cumuler plusieurs types de garanties entraînerait une surprotection du bailleur au détriment du preneur ».

Rappelons enfin que le Gouvernement et le rapporteur de la commission spéciale se sont prononcés défavorablement à l'intégration d'une telle disposition, jugeant que la maintenir équivaudrait à « rompre l'équilibre trouvé entre propriétaires et commerçants » au terme de l'accord de place du 30 mai 2024.

Difficultés du preneur

L'accord de place du 30 mai 2024, sur lequel se fonde la légitimité des articles 24A, 24 et 24 bis du projet de loi initial, prévoyait que « en contrepartie de la possibilité offerte quant au règlement mensuel des provisions trimestrielles de loyers, les parties signataires reconnaissent la nécessité de faciliter le recouvrement des loyers impayés, en limitant notamment le maintien dans les lieux de locataires défaillants entraînant l'accroissement de leurs dettes. Les signataires reconnaissent en conséquence qu'il est légitime et souhaitable d'établir et de généraliser les pratiques suivantes :

  • conditionner les délais de paiement octroyés par un juge à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative visée par la procédure et qu'il ait repris le règlement intégral des loyers et des charges courants à la date de l'audience ;
  • limiter le délai de restitution des clés au bailleur, par le liquidateur judiciaire, à deux mois en cas de liquidation judiciaire. »

Il en ressort que les parties à l'accord ont entendu constituer un accord global équilibré.

Échéanciers de paiement et effets de la clause résolutoire

Le Sénat a intégré un article 24 bis au texte du projet de loi afin de préciser que le preneur ne peut bénéficier d'un délai de paiement ou d'une suspension de la clause résolutoire s'il n'est pas en mesure de régler ses impayés. La disposition se veut en outre le pendant commercial de ce qui a été adopté pour les baux d'habitation au travers de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L'Assemblée nationale avait néanmoins supprimé l'ensemble dudit article, arguant notamment de « l'explosion des faillites dans le commerce de proximité » et préférant ainsi s'en remettre au seul juge pour apprécier la situation du preneur en difficulté.

La disposition est toutefois réintégrée dans le texte définitif de la loi sous l'article L. 145-41 du Code de commerce.

Liquidation judiciaire

C'est, cette fois-ci, la commission spéciale de l'Assemblée nationale qui avait introduit un délai de restitution des locaux par le liquidateur judiciaire ayant dénoncé le bail commercial, dans la droite ligne de l'accord de place susmentionné. La mesure imposait ainsi au liquidateur de restituer les locaux, vides de toute occupation, de tout mobilier ou de toute marchandise, dans un délai de deux mois suivant le prononcé du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire, afin de permettre aux bailleurs de relouer rapidement le local commercial.

Cette mesure ne faisait pas l'unanimité, principalement en raison de difficultés techniques, notamment dans l'hypothèse où le tribunal déciderait du maintien provisoire de l'activité, ou en cas de recours contre le jugement ouvrant la procédure de liquidation judiciaire. C'est en partie sur ce fondement qu'un amendement a été déposé, énonçant que « bien que l'intention de faciliter la libération des locaux pour soutenir l'activité économique des bailleurs soit compréhensible, les dispositions adoptées présentent des difficultés juridiques et pratiques qui pourraient entraîner des conséquences non souhaitées » et que « dans une liquidation judiciaire, le liquidateur tente généralement de céder le fonds de commerce afin de maximiser la valeur des actifs au bénéfice des créanciers. Ce processus comprend plusieurs étapes qui rendent impossible le respect d'un délai aussi court que deux mois. Maintenir cette obligation pourrait bloquer toute cession dans ce cadre. »

L'Assemblée nationale n'a finalement pas retenu cette proposition de sa commission spéciale. La CMP a entériné cette suppression.

Taxe foncière

Il s'agit de la seconde bombe initialement insérée dans le projet par l'Assemblée nationale.

Par un amendement en discussion plénière, les députés ont voté le principe d'une interdiction de la refacturation de la taxe foncière par les bailleurs aux preneurs, contre l'avis du Gouvernement et du rapporteur. L'amendement se justifiait par la protection des petits commerces.

Le débat a été temporairement clos par la CMP, qui a supprimé cette disposition. Temporairement seulement, car une proposition de loi distincte a été déposée en janvier dernier, visant à plafonner à hauteur de 50 % le montant de la taxe foncière refacturable au preneur. Affaire à suivre.

Quoi qu'il en soit, cette mesure, de nature à modifier l'équilibre économique des baux, justifiera sans doute, si elle venait à être adoptée ultérieurement, une augmentation des valeurs locatives afin d'intégrer ce coût au loyer proposé par les bailleurs.

Saisine du Conseil constitutionnel

Ajoutons enfin qu'une saisine du Conseil constitutionnel est intervenue le 21 avril 2026 par plus de soixante députés, en application de l'article 61 de la Constitution. Si les dispositions visées par la saisine ne semblent a priori pas concerner les baux commerciaux, il conviendra tout de même de suivre les suites de cette procédure afin de déterminer si tout ou partie de la loi nouvelle sera censuré par l'institution.