Dans le numéro de juin 2011 du bulletin Immobilier et développement urbain @ Gowlings, nous avons parlé des mesures prises par la ville de Toronto relativement à un nouveau règlement de zonage. À cette époque, faisant face à un nombre considérable d’objections ainsi qu’à une grande confusion et à des troubles politiques en lien avec le nouveau règlement de zonage (le Règlement 1156-2010 - le « Règlement »), l’administration de la ville avait entrepris des mesures en vue de révoquer le Règlement. Comme nous l’avions mentionné l’an dernier, le conseil municipal a finalement révoqué le Règlement en date du 18 mai 2011. Afin de tenter de résoudre une partie des objections visant le Règlement, lesquelles se chiffraient à plus de 600, le conseil a également ordonné au personnel du service d’urbanisme d’effectuer de nouvelles consultations auprès du public en vue de simplifier le Règlement tout en en conservant le format et la structure, afin que celui-ci puisse éventuellement être adopté en 2012.
Au cours de l’été 2011 et durant le printemps 2012, le personnel du service d’urbanisme a donc mené une série complète de rencontres avec la majorité des contestataires du Règlement, au cours desquelles on a traité de diverses préoccupations d’ordre général ainsi que de questions propres à un site donné. Un grand nombre des préoccupations soulevées étaient liées à la transition de l’ancien au nouveau régime de réglementation, plus précisément au traitement de demandes d’aménagement qui étaient déjà en cours, à la reconnaissance des autorisations de dérogations mineures historiques et des autorisations prévues par règlement, ainsi qu’au traitement d’immeubles existants.
Le 4 juin 2012, le comité d'urbanisme et de gestion de la croissance de la ville de Toronto a officiellement publié le nouveau règlement de zonage révisé (le « Projet de règlement »). En même temps que le Projet de règlement, le comité a également publié un calendrier de présentation de rapports aux termes duquel sont prévues une période de consultation additionnelle ainsi que l’adoption éventuelle du Projet de règlement.
Le Projet de règlement est accessible à partir du lien ci-dessous. Il est également disponible en version papier aux cinq centres civiques ainsi qu’à l’hôtel de ville, soit au bureau du secrétaire de mairie.
http://www.toronto.ca/zoning/ (en anglais seulement)
Vue d’ensemble des modifications apportées au Règlement
De nombreuses modifications ont été apportées au Règlement. En plus d’avoir réorganisé la structure de ce dernier, on en a également modifié le libellé de façon considérable. Voici une vue d’ensemble des principales modifications effectuées.
Chapitre 1 – administration
Le chapitre 1 fournit dorénavant une vue d’ensemble plus claire et plus concise quant à l’objectif des diverses catégories de zonage, ainsi qu’aux différences qui existent entre ces dernières.
Chapitre 2 – conformité au règlement
Une disposition transitoire a été ajoutée au chapitre 2. La disposition transitoire agit à titre de protocole et établit la façon dont seront traitées, après l’adoption du Projet de règlement, les demandes en cours de certificat de zonage, de permis de construction, d’autorisation de dérogation mineure, d’approbation de plans d’implantation, d'autorisation de séparation, de plans de lotissement proposés, de plans de copropriété, d’accords de règlement financier des exigences de stationnement ou d’exemption relative aux parties de lots de terrains. Conformément à la disposition transitoire, le Projet de règlement s’appliquera uniquement aux nouvelles demandes soumises après l’adoption de ce dernier. On propose que la disposition transitoire demeure en vigueur durant une période de trois ans suivant la promulgation du Projet de règlement.
Chapitres 10 et 15 – catégories visant la zone résidentielle et la zone d’appartements résidentiels
Les chapitres 10 et 15 contiennent les normes de zonage qui s’appliquent à tous les types d’immeubles résidentiels (maisons individuelles, maisons jumelées, maisons en rangée) ainsi qu’à tous les types d’immeubles d’habitation sans ascenseur et aux tours d’habitation comprises dans les quartiers résidentiels de la ville.
Les catégories de zonage résidentiel ont fait l’objet d’une importante modification, soit l’ajout de dispositions de droits acquis, désignées comme des « exemptions ». Les dispositions sur l’exemption fournissent une protection plus claire en ce qui concerne des situations existantes pouvant ne pas être conformes aux exigences du Projet de règlement visant les lots et les immeubles.
Voici d’autres modifications précises qui ont été apportées aux catégories de zonage résidentiel :
a) la protection des écoles et des lieux de culte existants situés dans des quartiers, afin de permettre l’expansion et la reconstruction de ces endroits;
b) la modification de la disposition d’exclusion visant la surface hors œuvre brute afin de clarifier la définition de « sous-sol » et de « grenier », afin de mieux réglementer la masse entière d’un immeuble résidentiel se situant au-dessus du niveau du sol;
c) en vue de répondre aux préoccupations selon lesquelles le Règlement imposait des contraintes architecturales trop restrictives, on a (i) augmenté la hauteur autorisée des murs d’appui de maisons individuelles et de maisons jumelées pour qu’elle se chiffre à 7 mètres, et pour les terrains d’angle, ce critère sera encore moins strict, et (ii), éliminé la directive visant les tours d’habitation, laquelle imposait une distance minimale de 25 mètres entre les tours d’habitation situées sur le même lot.
Chapitre 30 – catégorie visant la zone commerciale (CL)
Comme c’était déjà le cas, il n’y a toujours qu’une seule catégorie traitant exclusivement de zonage commercial local (CL). Cette zone est normalement située aux limites des quartiers résidentiels qui en bénéficient directement puisqu’il est autorisé d’y établir, à petite échelle, des regroupements d’installations utilisées à des fins commerciales. Il est également autorisé d’utiliser cette zone à titre de parc, de même qu’à des fins récréatives ou institutionnelles. Voici les modifications précises qui ont été apportées à la catégorie de zonage commercial :
a) un libellé plus précis qui énonce les zones précises d’un immeuble qui sont exclues du calcul de la surface hors œuvre brute;
b) la suppression de la limite maximale de 500 mètres carrés qui s’appliquait antérieurement à la surface de plancher dans une zone non résidentielle;
c) l’ajout d’une nouvelle condition imposant une taille maximale de 400 mètres carrés pour les établissements de restauration, laquelle condition concorde avec la restriction imposée aux termes de la catégorie commerciale résidentielle quant aux établissements de restauration situés à proximité d’une zone résidentielle;
d) une clarification indiquant que les dispositions visant les enceintes destinées à l'entreposage des ordures s’appliquent uniquement aux nouveaux immeubles construits après l’adoption du nouveau Règlement.
Chapitre 40 – catégorie visant la zone commerciale résidentielle (CR)
Essentiellement, la zone visée par la catégorie commerciale résidentielle (CR) encadre les voies principales de la ville. Aux termes de cette catégorie, il est permis d’utiliser la zone à une grande variété de fins résidentielles, institutionnelles, de commerce de détail et de service commercial, de même qu’il est permis de l’utiliser à titre d’espace de bureau ou de parc. La zone CR est divisée en trois catégories d’aménagement distinctes, soit les ensembles de normes appelés « SS1 », « SS2 » et « SS3 ». Ces trois ensembles de normes visent à réglementer la conception et la forme des immeubles en fonction de ce qu’ils se situent dans une zone principalement urbaine ou suburbaine. Voici les modifications précises qui ont été effectuées à la catégorie de zonage commercial résidentiel :
a) Une disposition d’exemption conférant des droits acquis grâce auxquels les immeubles existants et conformes aux exigences légales sont exemptés de l’application des normes de conception;
b) un libellé plus précis qui énonce les zones précises d’un immeuble qui sont exclues du calcul de la surface hors œuvre brute;
c) la suppression de toutes les dispositions afférentes aux directives sur les immeubles de grande hauteur;
d) la suppression de la restriction imposant une taille maximale de 1 800 mètres carrés pour la surface de plancher d’une zone utilisée à des fins de commerce de détail;
e) la suppression de la restriction imposant une taille maximale de 400 mètres carrés pour les établissements de restauration dans les zones SS3, afin de tenir compte des différences que présentent ces zones sur le plan de la construction et de la propriété;
f) la suppression de la restriction imposant une taille maximale de 300 mètres carrés et de l’interdiction d’aménager au 2e étage visant les établissements de restauration délimités par le lac Ontario, la rivière Humber, la rue Bloor et le parc Victoria;
g) un libellé plus clair conférant une protection aux lieux de culte qui respectent les exigences légales, lorsque ceux-ci ne sont plus autorisés dans la zone CR, afin de permettre l’expansion et la reconstruction de ces endroits aux termes du Projet de règlement;
h) l’ajout d’une disposition aux termes de laquelle les stations-service sont exemptées de l’application du critère imposant une hauteur minimale de 10,5 mètres et de 3 étages qui s’applique dorénavant le long des routes principales;
i) la révision des conditions régissant l’usage à titre d’installation de service à l’auto en vue d’autoriser ce type d’usage dans les zones SS3 seulement, où il est actuellement interdit de faire un usage résidentiel, à moins d’une modification de zonage;
j) la révision du règlement lié à l’usage à titre de stationnement public, de façon à ce que cet usage soit interdit dans les garages de stationnement construits au-dessus du niveau du sol situés dans les zones SS1 et SS2;
k) l’ajout d’une marge de recul de 30 mètres entre les terrasses extérieures commerciales et les zones résidentielles;
l) la révision du règlement qui impose une distance de 300 mètres pour les établissements de restauration mesurant plus de 1 000 mètres carrés, en vue de clarifier le fait que cette marge de recul doit être mesurée à partir du devant de l’immeuble, et non à partir de la ligne d’arpentage.
Chapitre 50 – catégorie visant la zone d’emploi commercial-résidentiel (CRE)
La catégorie de zonage d’emploi commercial-résidentiel (CRE) s’applique à des régions urbaines uniques de la ville qui ne se sont plus utilisées de façon productive en raison de fluctuations dans l’économie locale ou mondiale, et qui doivent faire l’objet d’une réintégration. Afin de revitaliser ces régions, la catégorie CRE prévoit une combinaison d’usages à des fins commerciales, résidentielles et industrielles légères, soit au sein d’un pâté de maisons ou d’un immeuble. Voici les modifications précises qui ont été apportées à la catégorie de zone d’emploi commercial-résidentiel :
a) un libellé plus précis qui énonce les zones précises d’un immeuble qui sont exclues du calcul de la surface hors œuvre brute;
b) l’ajout de dispositions d’exemption visant les immeubles existants qui respectent les exigences légales;
c) un abaissement du seuil à partir duquel la fourniture d’une aire d’agrément est exigée, ce seuil passant donc de 35 à 20 unités de logement;
d) une clarification indiquant que les dispositions visant les enceintes destinées à l'entreposage des ordures s’appliquent uniquement aux nouveaux immeubles construits après l’adoption du nouveau Règlement;
e) la suppression de la restriction imposant une taille maximale de 1 800 mètres carrés pour la surface de plancher d’une zone utilisée à des fins de commerce de détail.
Chapitre 60 – catégorie visant la zone d’emploi industriel
La catégorie visant la zone d’emploi industriel autorise un usage à des fins d’emplois qui correspondent aux divers secteurs d’emploi que l’on retrouve dans la ville. Cette catégorie se divise en trois catégories de zones distinctes : emploi industriel léger (EL), emploi industriel (E), emploi industriel lourd (EH) et emploi industriel de bureau (EO). Voici les modifications précises qui ont été portées à la catégorie visant la zone d’emploi industriel :
a) l’ajout de dispositions d’exemption visant les immeubles existants qui respectent les exigences légales;
b) un libellé plus précis qui énonce les zones précises d’un immeuble qui sont exclues du calcul de la surface hors œuvre brute;
c) une plus grande précision quant à la notion « contenu entièrement dans une enseigne » (« wholly enclosed »), afin de tenir compte du fait qu’il est possible que certains appareils industriels ne soient pas contenus dans une enseigne;
d) la suppression de certaines dispositions régissant les usages connexes (« ancillary uses »). Tous les usages sont dorénavant autorisés avec ou sans condition;
e) l’abolition de la limite de 5 000 mètres carrés qui s’appliquait à la surface de plancher dans une zone d’emploi industriel (E) utilisée en tant que bureau;
f) la suppression de la zone d’emploi commercial (EC). Cette zone devait s’appliquer aux mégacentres commerciaux existants. Toutefois, vu que la question de politique concernant la conversion de terrains industriels pour usage à des fins de commerce de détail fait partie de l’examen quinquennal du plan officiel en cours, l’inclusion de la zone EC a été jugée comme étant prématurée;
g) l’ajout d’une plus grande variété d’usages à des fins d’emplois dans la zone d’emploi industriel (E), soit l’ajout de l’usage de la zone en tant qu’établissement d’imprimerie, et de l’usage à des fins d’éducation;
h) le resserrement des conditions concernant l’entreposage à l’extérieur afin de l’interdire dans une zone de marge de recul requise;
i) l’assouplissement de la réglementation visant les installations de récupération (« Recovery Facility ») en vue d’autoriser l’établissement d’installations de plus petite taille pouvant être exploitées à l’intérieur;
j) la révision du zonage de la région environnante de Dixon Road, près de l’aéroport Pearson, afin d’inclure cette région dans la zone d’emploi de bureau (E) pour reconnaître l’usage existant de cette zone en tant que bureau et en tant qu’hôtel;
k) de nombreuses propriétés ne sont dorénavant plus assujetties au Projet de règlement, dans le cas où le zonage existant permet les autorisations visant le commerce de détail qui ne cadrent pas avec le plan officiel actuel.
Chapitre 80 – les zones institutionnelles; chapitre 90 – les zones d’espace ouvert; chapitre 100 – les zones de transport et de services publics
Aucune modification importante n’a été apportée à ces chapitres.
Chapitres 200 et 220 – les règlements visant les espaces de stationnement et de chargement
Les chapitres 200 et 220 contiennent tous les règlements qui régissent le taux auquel les espaces de stationnement et de chargement doivent être attribués, en fonction de l’usage prévu d’une propriété. En revanche, les règlements concernant l’emplacement, les points d’accès, la marge de recul et d’autres questions de conception afférentes au stationnement et au chargement se retrouvent dans les catégories de zonage individuelles. La plus importante modification effectuée aux règlements visant les espaces de stationnement et de chargement est l’ajout de plusieurs dispositions d’exemption afin de réglementer certaines situations existantes et conformes aux exigences légales.
Chapitre 230 – les règlements visant l’espace de stationnement pour vélo
Le chapitre 230 contient tous les règlements qui régissent le taux auquel l’espace de stationnement de vélo doit être attribué. En revanche, les règlements concernant l’emplacement, les points d’accès, la marge de recul et d’autres détails en matière de conception se retrouvent dans les catégories de zonage individuelles. Au lieu d’être lié au pourcentage de la surface totale de plancher, le taux d’espace de stationnement de vélo à attribuer est maintenant déterminé en fonction du nombre de chambres à coucher comprises dans les immeubles à logements multiples. Cette modification est basée sur les résultats d’une étude menée dans les régions désignées comme Downtown, Central Waterfront et Centers. Selon le personnel du service d’urbanisme, les taux suggérés sont légèrement moins élevés que ceux qui figurent dans le Règlement.
Chapitre 700 – non-conformité
Le chapitre 700 a été supprimé. Les dispositions d’exemption figurant à ce chapitre se situent dorénavant dans les chapitres traitant de la zone concernée et du stationnement.
Chapitre 800 – définitions
Les termes suivants ont été soit modifiés, soit ajoutés au chapitre de définitions du Projet de règlement :
* « Gross Floor Area »; (surface hors œuvre brute)
* « Hospice Care Home »; (centre de soins palliatifs)
* « Lawful and Lawfully »; (conforme aux exigences légales)
* « Lawfully Existing »; (existant conformément aux exigences légales)
* « Mixed-Use Building »; (immeuble à usages mixtes)
* « Non-Residential Building »; (immeuble non résidentiel)
* « Stacked Bicycle Parking Space » (place de stationnement de vélo superposée).
Les « chapitres 900 »
Les chapitres 900, 950 et 955 du Règlement contenaient toutes les exceptions propres à un site donné de même que les règlements préexistants qui s’appliqueront à l’avenir. Afin de simplifier l’accès aux renseignements, ces trois chapitres ont été combinés afin d’en former un seul, soit le chapitre 900. Une autre catégorie d’opposition au Règlement concernait la protection des autorisations de zonage existantes, particulièrement les modifications de zonage propres à un site donné. Cette question a été traitée dans le chapitre 900 au moyen de la reconnaissance des autorisations existantes en tant que règlements ayant préséance (« Prevailing Bylaws ») et de la reconnaissance des articles ayant préséance (Prevailing Sections) provenant de divers anciens règlements de zonage qui étaient en vigueur avant la fusion de la ville de Toronto.
Les prochaines étapes
Le processus a pris un peu de retard. Le conseil municipal a accepté de prolonger la période de consultation publique jusqu’au 12 octobre 2012, date à laquelle le personnel du service d’urbanisme fournira un rapport au comité d’urbanisme et de gestion de la croissance, lequel rapport comprendra les recommandations sur les modifications additionnelles à porter au Projet de règlement. Le 8 novembre 2012, on prévoit qu’une version révisée du Projet de règlement sera publiée aux fins d’une nouvelle consultation publique, et conformément à la Loi sur l'aménagement du territoire, une réunion publique sera tenue. Celle-ci est prévue pour la mi-février 2013. Si, au cours de cette réunion, le comité d’urbanisme et de gestion de la croissance choisit de recommander l’approbation du Projet de règlement, alors celui-ci fera l’objet d’une séance de conseil complète et d’autres témoignages publics fin mars ou début avril. Si le conseil décide d’adopter le Projet de règlement, alors celui-ci sera présenté dans le cadre de la prochaine séance programmée à l’horaire régulier du conseil, probablement en mai 2013.