Avis concernant la
COVID-19 - Précisions au sujet des baux commerciaux

20 mars 2020

Gowling WLG suit de près l'évolution de la pandémie de COVID-19 et conseille ses clients à mesure que l'information devient disponible. Dans le but d'aider les locataires de locaux commerciaux à gérer les défis engendrés par cette situation sans précédent, Gowling WLG vous présente ce bulletin d'information. Des mises à jour suivront au fil des renseignements rendus publics.

Santé et sécurité de votre personnel :

Cliquez ici pour obtenir les réponses à vos questions de la part de nos professionnels du droit du travail et de l'emploi partout au pays.

Loyer :

De nombreux locataires nous demandent si le paiement du loyer est reporté ou annulé en raison de la pandémie et de l'état d'urgence actuel. La réponse courte, c'est qu'il est très peu probable que le paiement du loyer soit suspendu ou réduit.

  • Chaque bail est unique, mais la plupart du temps, on y trouve une clause de « force majeure » ou de « retard inévitable » qui suspend l'exécution d'une obligation en cas d'événement inévitable. Cette clause est souvent rédigée uniquement en faveur du propriétaire et, si elle protège le locataire, elle exclut invariablement le paiement du loyer, et habituellement aussi la remise des locaux loués à l'expiration du bail. Ainsi, même si votre bail comporte une clause de retard inévitable, il y a fort à parier que l'obligation de payer le loyer à l'échéance demeure.
  • Parfois, les dispositions du bail relatives aux dommages et à la destruction sont énoncées de manière suffisamment large pour en étendre l'application à une pandémie, mais celles qui ont trait à la réduction du loyer sont généralement liées aux « dommages » causés aux locaux loués ou à l'immeuble. Il faut en vérifier la teneur, mais il est peu probable qu'elles permettent de suspendre le paiement du loyer.

Assurance contre les interruptions d'activité :

À cet égard, il est conseillé de consulter votre courtier d'assurance, mais les chances que votre assurance contre les pertes d'exploitation vous protège en cas de pandémie sont minces.

Préoccupations en matière d'assurance :

Si vous optez pour le télétravail, si la loi vous ordonne de cesser temporairement vos activités ou si vous décidez de le faire de votre propre chef, nous vous recommandons d'en informer votre propriétaire et vos assureurs. La plupart des polices d'assurance vous obligent à informer l'assureur de tout changement important de situation, sans quoi ce dernier pourrait être relevé de son obligation de verser des indemnités en cas de réclamation. Nous vous suggérons également de mettre vos locaux sous surveillance pendant leur fermeture, selon les dispositions de vos polices d'assurance, par exemple toutes les 24 à 48 heures.

Fermetures et interruption des activités

Ontario :

Le 17 mars 2020, le gouvernement de l'Ontario a déclaré l'état d'urgence en vertu du paragraphe 7.0.1(1) de la Loi sur la protection civile et la gestion des situations d'urgence. À la suite de cette déclaration et des ordonnances connexes, les établissements suivants sont légalement tenus de fermer immédiatement :

  • les installations offrant des programmes de loisirs en salle;
  • les bibliothèques publiques;
  • les écoles privées, selon la définition donnée dans la Loi sur l'éducation;
  • les centres de garde d'enfants agréés;
  • les bars et restaurants, sauf dans la mesure où ces établissements proposent des plats à emporter et la livraison;
  • les théâtres, y compris ceux qui proposent des spectacles en direct de musique, de danse et d'autres formes d'art, ainsi que les cinémas qui diffusent des films; et
  • les salles de concert.

En outre, tous les événements publics organisés de plus de cinquante personnes sont interdits. Ces décrets ont été approuvés par le lieutenant-gouverneur en conseil et resteront en vigueur jusqu'au 31 mars 2020, date à laquelle ils seront réévalués en vue d'une prolongation possible, à moins d'une révocation antérieure du décret.

Colombie-Britannique :

Le 17 mars 2020, le gouvernement de la Colombie-Britannique a déclaré l'état d'urgence sanitaire publique en vertu de la partie 5 de la Public Health Act de la Colombie-Britannique. À la suite de cette déclaration et des ordonnances connexes, les établissements suivants sont légalement tenus de fermer immédiatement :

  • les établissements possédant un permis d'alcool principal, y compris les bars, les pubs et les boîtes de nuit;
  • les restaurants et cafés qui ne peuvent pas satisfaire de manière adéquate aux exigences de l'éloignement social (un à deux mètres entre les clients), sauf s'ils peuvent offrir des plats à emporter et la livraison;
  • les casinos, les centres de jeux communautaires et les salles de bingo; et
  • les écoles publiques.

À partir du 18 mars 2020, la fermeture est obligatoire indéfiniment jusqu'à nouvel ordre.

En outre, tous les rassemblements publics de plus de cinquante personnes sont interdits. Cet arrêté a été approuvé par le ministre de la Santé de la Colombie-Britannique et l'administratrice de la Santé de la province et restera en vigueur jusqu'au 30 mai 2020, date à laquelle il sera réévalué et pourra être prolongé, à moins d'une révocation antérieure.

Alberta :

Le 17 mars 2020, le gouvernement de l'Alberta a déclaré l'état d'urgence sanitaire publique en vertu de la Public Health Act. De nouvelles mesures de santé publique sont maintenant recommandées pour limiter le temps passé par les Albertains dans une foule ou des espaces bondés. Les mesures suivantes entrent en vigueur le 17 mars 2020 :

  • tous les événements de plus de 50 personnes doivent être annulés;
  • la fréquentation des centres de loisirs, des casinos, des salles de bingo, des bars, des théâtres et autres installations est interdite;
  • les restaurants offrant des places assises peuvent rester ouverts à une capacité moindre (50 % de leur capacité, sans excéder 50 personnes);
  • les élèves de la maternelle à la 12e année n'iront plus en classe jusqu'à nouvel ordre (les enseignants et autres membres du personnel scolaire devront continuer à travailler, soit à domicile, soit sur leur lieu de travail); et
  • toutes les garderies agréées et tous les programmes extrascolaires ou préscolaires sont immédiatement fermés (les foyers de jour agréés sont exemptés étant donné qu'ils accueillent moins de 7 enfants à la fois, mais ils doivent rehausser leurs pratiques sanitaires).

Québec :

Le 13 mars 2020, le gouvernement du Québec a adopté un décret (numéro 177-2020) (ci-après le « décret ») déclarant l'état d'urgence sanitaire publique sur l'ensemble du territoire québécois conformément à l'article 118 de la Loi sur la santé publique. Les mesures mises en place par le gouvernement du Québec à la suite du décret et des arrêtés connexes (principalement les arrêtés ministériels numéros 2020-003 et 2020-004) comprennent la fermeture des entreprises, établissements et espaces publics suivants pendant les périodes indiquées :

  • Du lundi 16 mars au vendredi 27 mars : les établissements d'enseignement (écoles primaires et secondaires, centres de formation professionnelle et d'éducation des adultes, écoles privées, cégeps, collèges et universités);
  • Du lundi 16 mars au vendredi 27 mars : les centres de la petite enfance, les garderies (subventionnées ou non, en milieu familial et non réglementées) ainsi que les services de garde en milieu familial et scolaire. Toutefois, les services de garde doivent continuer à être organisés et fournis aux enfants dont l'un des parents travaille dans le réseau de la santé et des services sociaux ou y exerce une profession (y compris en pratique professionnelle privée, dans les pharmacies de quartier et les services d'urgence préhospitaliers) ou est policier, pompier, ambulancier, agent des services correctionnels ou constable spécial;
  • Jusqu'au 30 mars 2020 : les lieux auxquels le public a accès à des fins culturelles, éducatives, sportives, récréatives ou de divertissement, y compris les suivants :
    • les spas, saunas et piscines;
    • les parcs d'attractions et les parcs aquatiques;
    • les lieux de loisirs (notamment les stations de ski, les parcs d'attractions, les centres de trampoline, les arénas et les patinoires);
    • les bibliothèques;
    • les salles d'entraînement (y compris les gymnases, salles de danse et centres de spinning, de zumba et de yoga);
    • les centres sportifs (y compris les centres de soccer en salle et les centres de loisirs en plein air);
    • les cinémas;
    • les théâtres;
    • les musées;
    • les arcades;
    • les lieux de spectacle;
    • les salles de danse;
    • les zoos et aquariums;
    • et toutes les autres installations similaires.
  • Jusqu'au 30 mars 2020 : les bars, les discothèques, les restaurants offrant un service de buffet et les cabanes à sucre. Les restaurants n'offrant pas de service de buffet sont autorisés à poursuivre leurs activités à condition d'accueillir au maximum la moitié de la clientèle qu'ils peuvent habituellement recevoir et d'appliquer des mesures visant à éloigner les clients les uns des autres; ils peuvent également poursuivre les activités de type « commande à l'auto » et « commande pour emporter ». Toutefois, les comptoirs et les kiosques d'échantillons dans les épiceries et les grands magasins sont interdits.
  • En outre, les rassemblements de plus de 250 personnes sont interdits. L'état d'urgence sanitaire publique est déclaré pour une période de 10 jours à compter du 13 mars 2020. Au plus tard à l'expiration de cette période de 10 jours, la situation sera réévaluée et l'état d'urgence sanitaire publique pourrait être prolongé, s'il y a lieu.

Ontario, Colombie-Britannique, Alberta et Québec :

De nombreux baux commerciaux exigent du locataire que ses locaux restent ouverts pour assurer la continuité des activités. Un manquement à cette obligation peut non seulement mettre le locataire en défaut, ce dernier peut aussi voir ses droits annulés (options de renouvellement, droits de premier refus, droits de stationnement et de signalétique, etc). De nombreux locataires se demandent si la fermeture de leurs locaux constitue un cas de défaut dans le cadre de leur bail. On peut répondre par l'affirmative si votre bail vous oblige à garder les locaux ouverts et s'il ne comporte pas de clause de force majeure ou de retard inévitable en votre faveur ni de clause prévoyant la conformité à la loi (celle-ci devrait vraisemblablement avoir préséance sur la clause d'exploitation). Cela dit, nous pensons qu'il est peu probable de voir un tribunal ordonner l'application d'une clause d'exploitation alors que ce serait contraire à l'intérêt public dans le contexte des fermetures imposées par la loi.

Téléchargez les fiches d'information par province : Cliquez sur Ontario, British Columbia, Alberta (en anglais) and Quebec pour les versions PDF.


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