ALEXANDRE SAMI
Associé, Chef du groupe Litige de Montréal
<00:00:07> Alors, bonjour tout le monde. Merci d'être présents. Bienvenue à notre conférence sur les décisions marquantes de 2018 en droit de la construction. En fait, ça nous fait plaisir de vous accueillir ici ce matin. Je m'appelle Alexandre Sami. Je suis associé, chef du groupe Litige chez Gowling WLG. Ma pratique se concentre principalement sur des litiges contractuels, mais également, en grande partie, en droit de la construction, notamment en matière de réclamations en construction, en matière d'appels d'offres.
ALEXANDRE FOREST
Avocat
<00:00:42> Et je suis Alexandre Forest, avocat chez Gowling WLG également. Ma pratique est surtout concentrée du côté du litige commercial, particulièrement en construction, louage et louage commercial et j'ai une autre moitié de pan de pratique qui est en insolvabilité. Donc, Faillites et insolvabilité.
ALEXANDRE SAMI
<00:00:57> Alors, on a choisi de vous parler des Top 8 décisions de 2018, pas les Top 10, pas les Top 5, mais bien les Top 8. Le but de la présentation d'aujourd'hui, ce n'est pas de vous parler du plus grand nombre de décisions possibles dans l’espace de temps que nous avons, mais bien de faire un survol de certaines décisions que nous avions trouvé intéressantes parce qu'elles touchaient des sujets que nous, on voit souvent de notre côté, que nos clients nous présentent souvent et de ressortir essentiellement les leçons pratiques de ces décisions pour que vous en reteniez une ou deux leçons. Et comme je dis toujours, si vous quittez aujourd'hui avec une ou deux leçons en tête alors, cela en aura valu la peine. Donc, nous sommes conscients que vous avez un emploi du temps chargé. On va commencer et on va laisser 10, 15 minutes à la fin pour répondre à toutes les questions que vous pouvez avoir, et si, bien entendu, vous voulez rester plus longtemps, ça nous fera plaisir de discuter avec vous après la conférence.
<00:01:39> Donc, allons-y avec la première décision. On commence en janvier 2018 avec une décision de Cegerco contre Équipements J.V.C. Une décision de la Cour d'appel qui traite d'un sujet qui nous préoccupe quand même quand on reçoit un dossier de litiges en construction et qui parfois ne préoccupe pas assez nos clients, c'est-à-dire la procédure de réclamation contractuelle. En fait, on constate souvent que les choses sur un chantier se déroulent un peu différemment de ce qui peut être prévu dans un contrat. Si vous êtes conseiller juridique en entreprise, pour une entreprise de construction, vous comprenez probablement ce dont je parle.
<00:02:45> Dans ce cas-ci, on va parler d'une réclamation qui a été présentée en fin de contrat, mais la procédure n'a pas été suivie. La procédure de réclamation, ce qui est particulier, n'est pas celle qui est prévue au contrat, mais plutôt dans les documents d'appel d'offres. Dans cette affaire, Cegerco a conclu un contrat de sous-traitance avec les Équipements J.V.C., qui était l’entrepreneur général. Il s'agissait de travaux de coffrage et de bétonnage qui étaient commandés par la Société d'énergie de la Baie-James qui était le maître d'oeuvre. Cegerco a poursuivi J.V.C. et réclamait 472 000 $ et son recours comportait deux volets. Premièrement, les coûts attribuables aux délais causés par le donneur d'ouvrage, la Société d'énergie de la Baie-James, ayant pour conséquence de retarder le démarrage du chantier et deuxièmement, les coûts additionnels causés par des conditions de sol non prévues dans les documents d'appel d'offres. Bref, un classique en construction.
<00:03:38> Alors, la décision dans cette affaire. Le juge de première instance a rejeté la réclamation au motif que Cegerco n'avait pas suivi la procédure de réclamation indiquée aux documents d'appel d'offres, en ne transmettant pas sa réclamation détaillée dans les trois mois suivant la réception provisoire des travaux. La Cour supérieure ajoute aussi que les réclamations de Cegerco avaient été réglées dans les quittances entre l’entrepreneur J.V.C. et la Société d'énergie de la Baie-James. En fait, J.V.C. avait, à titre d'entrepreneur général, signé des quittances suite à l’action intentée par Cegerco avec Société d'énergie de la Baie-James. Et lorsqu’elle a tenté d'appeler en garantie la Société d'énergie de la Baie-James, bien entendu, elle s'est fait opposer ces quittances et avec raison, la cour leur a donné plein effet.
<00:04:25> Alors, finalement, la Cour supérieure conclut que la Société d'énergie de la Baie-James avait donné toute l’information pertinente à Cegerco en lien avec les conditions de sol. Néanmoins, Cegerco fait appel de la décision et la Cour d'appel, essentiellement, confirme la décision de la Cour supérieure. La réclamation de Cegerco a été transmise hors délai et ne peut donc être accueillie. Cegerco ne peut pas plaider l’ignorance ou prétendre ne pas être lié par les clauses générales de l’appel d'offres, même si elle n'y était pas partie. C'était ça qui est un peu particulier. Elle n'était pas partie à l’appel d'offres. Elle avait pris connaissance des documents d'appels d'offres dans la préparation de la soumission puis elle en avait connaissance et elle tentait néanmoins de plaider qu'elle n'y était pas liée. Mais la Cour d'appel n'était pas d'accord et la réclamation de Cegerco qui avait été transmise un an plus tard, alors qu'elle devait être transmise dans les trois mois, était hors délai.
<00:05:27> Ce qui est intéressant, c'est que la cour précise quand même qu'il est possible qu'un soumissionnaire présente une offre dont le montant ne reflète pas adéquatement les difficultés des travaux d'un chantier. Alors, le chantier peut être complexe. On présente une offre, mais en cours de route, il s'avère que la réalité est différente. On peut s'ajuster, mais encore faut-il que la procédure de réclamation soit scrupuleusement suivie. Ce qui ne fut pas le cas en l’espèce. Donc, par ailleurs, elle confirme également le jugement de la Cour supérieure quant aux quittances qui ont été données par J.V.C. à la Société d'énergie de la Baie-James disant qu'elle devait avoir plein effet et que le recours en garantie de J.V.C. contre Société d'énergie de la Baie-James ne pouvait pas s'appliquer et que la Société d'énergie de la Baie-James avait donné toute l’information quant aux conditions de sol et au profil du roc à Cegerco. Donc, à toute fin pratique, réclamation rejetée sur toute la ligne.
<00:06:22> La leçon à en tirer, comme vous pouvez le voir, c'est que durant exécution du contrat, les parties ont tendance à vouloir faire vite, à penser que les choses vont se régler à la fin par des négociations de bonne foi et parfois, dans ce contexte-là, elles passent outre la procédure de réclamation qui peut des fois être lourde et complexe. Cette décision rappelle donc l’importance de suivre la procédure même si elle ne fait pas partie du contrat. Dans ce cas-ci, ça faisait partie des documents d'appel d'offres. Donc, quand vous participez à un appel d'offres, de bien porter attention aux dispositions qui concernent la réclamation. Parce que quand on se réveille trop tard en fin de projet, il est trop tard pour réclamer.
<00:07:03> Et l'autre leçon importante, c'est en matière de quittances. On pourrait croire que ça va de soi, que c'est évident, qu'on ne doit pas donner de quittances quand on a des recours, mais on le voit nous même, Alex et moi, dans les dossiers, ou l’entrepreneur général en fin de projet, sous pression, il y a de la pression sur le cash-flow, on veut que ça avance. Le donneur d'ouvrage met de la pression, de signer des quittances alors que les réclamations des sous-traitants sont peut-être pendantes, ne sont pas finalisées. Et donc, les quittances, d'habitude, sont très générales et empêchent à toute fin pratique tout recours en garantie contre le donneur d'ouvrage. Donc, d'un côté, vous vous faites payer rapidement parce que vous avez signé les quittances, vous avez reçu la retenue, mais d’un autre côté, l’argent qui a été payé va vite ressortir de l'autre côté lorsque les réclamations des sous-traitants vont arriver. Donc, deux leçons importantes à retenir de cette décision.
ALEXANDRE FOREST
<00:07:56> Donc, Alex parlait de pressions sur les cash-flow et à quel point justement, parfois, certains donneurs d'ouvrage utilisent cette pression pour négocier. La prochaine décision, la décision Construction Polaris contre Hydro-Québec est un excellent exemple de ce genre de pression et de la limite que les tribunaux viennent mettre à la possibilité de faire une telle pression envers son cocontractant. Ce qui est particulier, c'est qu’Hydro-Québec vient tout juste d'être quand même assez sévèrement blâmée par la Cour d'appel dans une décision assez récente qui était à l’encontre de Kiewit. Donc, dans ce cadre-là, on avait une conclusion assez particulière sur Hydro-Québec disant qu'elle devait changer ses méthodes ou changer en partie sa manière de faire.
<00:08:38> Dans cette décision-là, la Cour supérieure, la décision est en appel, donc on va peut-être voir un changement du côté de l’appel, mais en Cour supérieure, vous verrez qu’Hydro-Québec est encore une fois sévèrement blâmée ici dans sa méthode de négociation1 avec un entrepreneur. Donc, du côté des faits, très rapidement, très simple, on se trouve à la Romaine, travaux d’envergure majeure. Évidemment, qui dit travaux d'envergure majeure dit extras d'envergure majeure. Donc, on se retrouve avec un entrepreneur, Polaris, qui rapidement se rend compte que les travaux sont beaucoup plus complexes que ce qui lui avait été annoncé. Il se retrouve très rapidement avec une valeur de 18 millions d'extras impayés par Hydro-Québec. De plus en plus de pression se met sur l’entrepreneur et la banque contacte l’entrepreneur en lui disant, on doit obtenir rapidement un paiement quelconque parce que sinon la ligne de crédit va être stoppée, ce qui veut dire que les employés ne seront pas payés, les sous-traitants ne seront pas payés, démobilisation du chantier. Je vous rappelle qu'on est à la Romaine. Cela a des conséquences catastrophiques sur le projet.
<00:09:39> Donc, de manière très transparente, Polaris vas parler de ces problèmes à Hydro-Québec et va lui demander un acompte de 4 millions de dollars pour pouvoir au moins continuer les travaux tout en se disant, d'accord, du côté des extras, il y aura négociation. On va continuer d’en discuter plus tard. Hydro-Québec dit qu'elle va réfléchir et un peu plus loin dans le temps, on se retrouve environ quelques semaines plus tard alors que la date limite que la banque a donnée est dans trois jours, Hydro-Québec demande à Polaris de venir négocier, de venir s'asseoir. Donc, Polaris entre dans cette négociation pensant qu'elle va discuter des 4 millions d'acompte qu'elle demande. Et Hydro-Québec présente en fait un tout autre projet, lui mentionne qu’Hydro-Québec va offrir 10 millions pour toute réclamation d'extras, sinon il n'y aura aucun argent.
<00:10:26> Donc, Hydro-Québec plutôt que de négocier simplement un acompte vient tenter de négocier l’entièreté des demandes d'extras en suspens et lui mentionne que ce sera cette manière, ce montant-là qui sera reçu en échange d'une quittance complète pour les extras. Sinon, il n'y aura pas du tout d'argent qui sera libéré. Donc, Polaris tente de contacter sa banque, ne veut pas nécessairement accepter ce type de règlement là parce que, évidemment, elle est d’avis que ces réclamations sont valides, que ses extras sont valides, mais sa banque lui refuse tout autre délai. Donc, Polaris vas accepter de régler l’entièreté de ses extras pour la somme de 10 millions et va revenir par la suite, à la fin du projet, c'est ce qui se trouve devant vous, va poursuivre Hydro-Québec pour, tout de même, l’entièreté des extras.
<00:11:10> Évidemment, la première chose qu’Hydro-Québec va faire dans le cadre de ce dossier là va être de montrer la quittance et de mentionner qu'il ne peut y avoir de poursuite dans ce cadre-ci compte tenu que quittance a été signée. Et c'est là que le dossier devient vraiment différent de plusieurs dossiers. C'est que Polaris va utiliser une défense que l'on voit très peu souvent avec des compagnies qui sont de cette envergure-là, c'est-à-dire la défense de la crainte économique. Le dossier va être scindé en deux. Donc, polarise va demander à ce qu'il y ait un premier jugement qui soit fait strictement sur la quittance qu'elle a signée. Et elle va utiliser justement la crainte économique disant qu’on m’a forcé à signer cette quittance parce qu’Hydro-Québec savait ma position précaire financièrement, l’a utilisé à mauvais escient et m’a forcé à signer une quittance.
<00:12:00> Ce qui est particulier, c'est que la défense de la crainte, au Code civil, ce sont les articles 14.01 et suivants, ils sont souvent utilisés pour des craintes physiques, quand on menace physiquement quelqu'un et, à défaut, on va lui briser une jambe. Donc, dans ce cadre-là, la crainte économique est beaucoup moins utilisée parce qu'elle est justement très difficile à plaider. Ce qui est très intéressant dans la décision Polaris, c'est que le juge Pinsonneault, dans un jugement très détaillé, étudiant vraiment en détail la défense de la crainte économique, va confirmer non seulement la théorie, mais son application en l’espèce. Donc, va confirmer qu’Hydro-Québec a été de mauvaise foi, a négocié une quittance en utilisant des leviers qu'elle ne pouvait utiliser, savait la situation précaire, économique de Polaris et elle l’a utilisé à dessein pour avoir un règlement que Polaris n'aurait jamais accepté dans d'autres circonstances.
<00:12:48> Donc, c'est assez majeur parce que, même en général, comme avocat, on utilise en général ces leviers-là, et surtout dans le domaine de la construction, la pression sur les cash-flow, on sait que c'est un peu quelque chose qui est assez constant comme méthode de négociation, mais au moins, ce que cette décision vient dire, c'est qu'il y a une limite. On ne peut pas l'utiliser sciemment et de mauvaise foi, et c'est là la limite, il doit y avoir preuve de mauvaise foi. Donc, l’article 404, c'est l’article que je mentionne dans cette diapositive-là. Elle mentionne qu'il doit y avoir preuve de mauvaise foi. Donc, on doit démontrer la connaissance du cocontractant de la situation précaire et l’utilisation à mauvais escient. Ce que le juge Pinsonneault considère comme étant le cas en l’espèce.
<00:13:32> Donc, la décision est en ce moment pendante. Donc, nous sommes allés en appel. On a suspendu également la suite du dossier parce que, évidemment, de son côté, Polaris aurait voulu continuer le dossier et cette fois-ci faire le procès sur l’entièreté des extras. On a suspendu cette partie-là en attente d’une décision du côté de la Cour d'appel. Évidemment, on attend nous-mêmes en général cette décision-là.
<00:13:53> Ce qui est intéressant pour les gens qui ne font pas que de la construction également, c'est que c'est la première fois qu'on a un jugement qui détaille aussi clairement qu'est-ce que la défense de crainte économique. Donc, pour l’avoir utilisée dans un autre dossier sans qu’elle soit applicable, la cour maintenant considère cette défense-là beaucoup plus sérieusement qu'elle ne l'a considérée avant parce qu'on n'avait jamais eu de précédent ou vraiment, on avait une réelle crainte économique qui s'applique. Donc, c'est vraiment une leçon à dire. Lorsqu'on négocie, que l'on connaît certains leviers, qu’on connaît certaines informations, certaines difficultés financières, la problématique, la défense de crainte économique peut apparaître et on peut voir notre règlement compensé, négocié et terminé être invalidé par la cour.
ALEXANDRE SAMI
<00:14:35> Merci. Donc, cette fois, on va maintenant du côté des appels d'offres. En fait, irrégularités mineures versus majeures dans la décision Axim construction. Une décision de juin 2018. En fait, elle est le fun parce qu’elle a juste 12 pages et elle résume bien le droit applicable quant aux questions d'irrégularités, en fait, irrégularités mineures et majeures. Et c'est un sujet, il faut l’admettre, de litige fréquent. Donc, dans cette affaire, Axim, un entrepreneur en construction, intente une demande contre l’UQAM réclamant des dommages-intérêts au montant de 140 000 $. Axim dépose une soumission auprès de l’UQAM pour le projet de réaménagement d’un pavillon et sa soumission était la plus basse. Mais l’UQAM l’a écartée au motif qu'elle était entachée d'irrégularités majeures la rendant non conforme. En fait, ce qui est arrivé, c'est que la formule de soumission que devait remplir Axim comportait un tableau qui ventilait les prix et il y avait des espaces à remplir dans le tableau pour différents postes de la soumission.
<00:15:44> D'une part, la soumission d'Axim était erronée parce qu'elle devait être plus élevée de 6 000 $, mais ce n'était pas l’élément déterminant parce que, malgré cela, Axim demeurait quand même le plus bas soumissionnaire. L’aspect plus intéressant et sur lequel la cour se penche, c'est la deuxième partie, c'est-à-dire dans le tableau de ventilation des prix, aucune information n'est donnée par Axim dans l’espace prévu pour le poste contamination fongique. Alors, Axim soutient qu'il s'agissait d'une irrégularité mineure qui ne justifiait pas le rejet de sa soumission. Elle prétend essentiellement qu’en n’indiquant rien, ce qu'elle voulait dire, c'était que c'était zéro dollar ou inclus ou non applicable pour ce poste. Alors que l’UQAM prétend au contraire que c'était une irrégularité majeure. Donc, la question était de savoir si l’omission d’indiquer quelque information que ce soit en regard du prix pour la contamination fongique était une irrégularité majeure ou mineure. Comme je disais, la décision est très utile parce qu'elle va reprendre le droit applicable en la matière, de la caractérisation d'une irrégularité et la cour, c'est la cour d'appel qui …
ALEXANDRE FOREST
Cour supérieure seulement.
ALEXANDRE SAMI
Cour supérieure, tu as raison. Qui précise la manière de qualifier une irrégularité de majeure ou mineure. Donc, pour être qualifiée de majeure, une irrégularité doit découler d'un manquement à une exigence essentielle ou substantielle de l’appel d'offres et le facteur déterminant est celui de l’égalité des soumissionnaires. L’irrégularité ne doit pas avoir d'effet sur le prix de la soumission. Elle ne doit pas avoir rompu l’équilibre entre les soumissionnaires, qui est l'un des principes fondamentaux en matière d'adjudication de contrats par voie publique. C'est une décision de la Cour supérieure, mais qui citait les principes de la Cour d'appel en lien avec la caractérisation d'une irrégularité. Dans ce cas-ci, la cour ajoute que, en présence d'une irrégularité mineure, il faut se poser les questions additionnelles suivantes. L’UQAM devait-elle y passer outre et octroyer le contrat à Axim ou encore, devait-elle obtenir une clarification d'Axim et lui donner l’opportunité de compléter sa soumission ou au contraire, l’UQAM avait-elle la discrétion d'écarter complètement la soumission d'Axim en raison de cette irrégularité mineure. Et dans l’affirmative, a-t-elle exercé cette discrétion de bonne foi et dans le respect des principes d'égalité.
<00:18:17> Alors, la cour en vient d'abord à la conclusion qu'à la lecture de l’ensemble des documents d'appel d'offres, incluant la forme impérative des exigences de la formule de soumission, que la non-conformité de la soumission d'Axim était essentiellement fatale et que l’omission d'avoir inclus un montant à l’entrée contamination fongique était une omission majeure. Parce que les documents d'appel d'offres indiquaient expressément qu’un prix devait être indiqué dans le tableau de ventilation des prix pour chacun des travaux et Axim n'avait rien indiqué. Donc, en l’absence de toute entrée, l’UQAM ne pouvait pas présumer ce qui aurait été le coût pour ce poste de la soumission et ne pouvait pas accorder le contrat à Axim en passant outre à cette omission. Donc, ce n'était pas une simple erreur mathématique ni une erreur apparente et évidente que Axim aurait pu corriger.
<00:19:20> Et l’UQAM ne pouvait donc retenir la soumission d'Axim. Et si elle l'avait fait, elle aurait alors contrevenu aux règles contractuelles énoncées dans les documents d'appel d'offres et porté atteinte à l’égalité des soumissionnaires. La cour ajoute que même si l’omission n'avait été qu'une irrégularité mineure, l’UQAM, dans sa discrétion, n'aurait pas eu l’obligation d'exercer ce pouvoir discrétionnaire en faveur d'Axim pour lui permettre de corriger sa soumission. Donc, dans ce cas-ci, Axim a été traitée sur un pied d'égalité avec les autres soumissionnaires. Donc, essentiellement, la leçon à retenir, c'est que, bien entendu, quand vous révisez les documents d'appel d'offres, dans le cas d’un doute, il faut toujours poser la question, se renseigner, même sur un point qui peut paraître mineur, de passer outre ou d’omettre une information peut-être absolument fatal et avoir, bien entendu, un impact sur le résultat et lié à un litige. Donc, faire bien attention dans la lecture et la préparation des documents d'appel d'offres et de la soumission.
ALEXANDRE FOREST
<00:20:20> Toujours en matière d'appels d'offres, cette fois-ci, on va vers le côté de l’injonction. Plus précisément, ici, on avait une demande de sauvegarde. On a beaucoup d'action dans le domaine de l’injonction cette année. En général, dans les tribunaux de haute instance en matière de construction, on a eu la décision Groupe CRH qui était venue baliser normalement, en fait, les critères à appliquer dans le cadre d'une injonction ou un soumissionnaire déçu et pensant que sa soumission aurait dû être sélectionnée tente d'empêcher l’octroi du contrat. Et on a une décision majeure de la Cour suprême qui est venue charger en partie, en fait, confirmer les critères à avoir dans le cadre d'une injonction mandatoire. Donc, une injonction demandant à une partie pour revenir au statu quo, de faire un changement, de faire une action. La décision de Global Tardif contre Société de transport de Montréal est excessivement intéressante parce qu'elle reprend en fait ces jurisprudences récentes et dit maintenant où en sommes-nous dans la question des critères et comment doit-on appliquer ces critères dans le domaine de la construction, dans le domaine des appels d'offres.
<00:21:27> Donc, plus brièvement, du côté des faits dans ce dossier, Global Tardif avait un contrat avec la STM pour livrer 24 escaliers mécaniques. On a un contrat, je dirais, qui est très difficile à exécuter. On a une mauvaise communication entre la STM et Global Tardif. Global Tardif demande certaines informations. La STM refuse de les donner. Global Tardif donne comme raison que cette absence d'information ne lui permet pas d'exécuter le contrat. On s'échange des mises en demeure. À tel point que, à un certain moment, la STM décide de résilier le contrat, mentionnant que les raisons soumises par Global Tardif pour ne pas livrer ne sont pas valables et décide de retourner, en fait, de donner le contrat à un autre entrepreneur. Donc, apprenant cette décision-là, en fait, la résiliation est telle que telle, mais surtout, la décision de la STM de redonner le contrat à un autre entrepreneur et surtout en voyant le deuxième entrepreneur s'installer dans les lieux et avoir des employés qui commencent à faire les travaux, rapidement, Global Tardif intente son recours en sauvegarde et demande à la Société des transports, en fait, de stopper les travaux qui sont faits par le nouvel entrepreneur et d'attendre une décision sur la validité de l’avis de résiliation qui avait été envoyé par la Société des transports.
<00:22:51> Donc, ce qui est très intéressant comme je le mentionnais dans ce cadre-ci, c'est que la cour va prendre les récentes décisions qui ont été rendues par la Cour d'appel et par la Cour suprême pour nous dire quels sont les critères qui doivent être appliqués. Donc, la première décision qui est mentionnée, au départ, la décision Groupe CRH, on mentionnait que les critères classiques du côté de l’injonction, il y avait la situation urgente, l’apparence de droit, et apparence de droit qui devait être déterminée par y a-t-il une question sérieuse à être traitée. Ensuite, le préjudice sérieux et irréparable et ensuite la balance des inconvénients. La cour va se pencher ensuite sur la nouvelle décision. Dans la décision de la Cour suprême dans Société Radio Canada, il s'agissait dans ce cadre-là d'une décision totalement hors du monde de la construction. C'est une décision d'un journal qui avait publié le nom d'une victime de meurtre avant qu’un avis ait été donné par la cour pour retirer le nom de la victime. Dans ce cadre-là, le journal se disait, le nom est déjà sorti. Je ne le retirais pas dans ce cas-là. Donc, la décision a été montée jusqu'en Cour suprême pour dire que dans le cadre d'une injonction de cette nature, qui force un journal à retirer quelque chose, de faire une action positive, le niveau qui doit être atteint dans le cadre de l’apparence de droit est un niveau supérieur et c'est celui de la forte apparence de droit.
<00:24:08> Et pourquoi est-ce que la cour justement a modifié les critères. Pourquoi est-ce qu'il y a eu un critère qui est plus fort dans une situation comme celle-là? C'est que la cour détermine que lorsqu'on a une injonction mandatoire – donc, qui force un contractant ou en fait, une partie à exécuter quelque chose– on donne parfois presque l’équivalent d'un jugement au fond au stade interlocutoire dans le sens que, ici, dans le dossier de la Société Radio-Canada, la demande était de retirer la photo. Si on permet de retirer la photo pendant toutes les procédures, c'est comme donner justement un jugement à l’avance au fond alors qu'on est au stade interlocutoire. Donc, la cour dans ce cadre-là va demander à ce qu’un critère d'apparence de droit soit plus élevé. Donc, que ce soit évident, presque évident que la cause va être emportée au fond.
<00:24:54> Qu'est-ce qu'on en fait dans le domaine de la construction. Déjà, dans le domaine de la construction, la problématique, et on est dans un cadre ici d'une société publique, la Société des transports de Montréal, qui elle, a une présomption de validité de ses décisions. Donc, généralement, les décisions dans le fond de tous les organismes d’État en général ont cette présomption comme les conseils municipaux, par exemple, ou peu importe, ont une présomption de validité de leur décision. C'est donc dire que si on augmente le critère pour l’apparence de droit tout en conservant la présomption de validité de la décision d'un organe public, on rend quasi impossible l’obtention d’une demande d'injonction de sauvegarde lorsqu'elle est mandatoire. Donc, lorsqu'elle doit forcer l'État, l’organisme à faire un geste.
<00:25:41> Dans ce cadre-ci, la cour commence, analyse le premier critère, l’urgence, détermine que oui, ici, on est dans les temps. Global Tardif a rapidement réagi dès qu’elle a vu des gens sur son chantier – donc, une nouvelle entreprise. Mais là où le bât blesse, c'est l’apparence de droit. Donc, on va déterminer que dans un cadre comme celui-là, compte tenu du nouveau critère… En fait, que la question aurait pu se poser dans le cadre du critère précédent, donc le critère qui avait été énoncé par la Cour d'appel dans la décision Groupe CRH, mais compte tenu de la décision Société Radio-Canada, la question ne se posait même pas dans ce cadre-ci. Il n'y avait pas apparence. En fait, il n'y avait pas une forte apparence de droit compte tenu de la présomption de validité de la décision de la résiliation. Et la cour va même aller un peu plus loin en disant, il serait l’équivalent de rendre jugement sur la validité de la résiliation si, ici, on devait, en fait, dès maintenant, l’écarter et faire en sorte que d’enlever le droit de la Société des transports de Montréal de redonner le contrat à quelqu'un d'autre.
<00:26:39> Donc, comme je le mentionnais, comme on l'avait mentionné dans la Société Radio-Canada, la cour est sensible au fait qu'elle ne veut pas rendre jugement sur une preuve qui n'est pas complète et un jugement qui serait équivalent à un jugement au fond. Donc, la leçon à tirer dans un cadre comme celui-là, c'est que, oui, le recours, techniquement, reste possible. Le recours à l’injonction, le recours à la sauvegarde dans le cadre d'un appel d'offres où il y aurait un soumissionnaire déçu. Mais le niveau de difficulté vient encore une fois d'être augmenté. Toutefois, on a une décision, et [inaudible]
<00:27:13> … l’a mentionné parce que, évidemment, c'est nous qui l’avions plaidé dans ce cadre-là. On a un argument qui est quand même intéressant, qui a fait, pour l’instant, ses preuves dans trois dossiers maintenant différents et qui est l’argument, en fait, de l’intérêt public. Donc, dans le cadre d'une soumission, si entre le premier soumissionnaire et le deuxième soumissionnaire, on a une différence importante d'argent, dans ce cas, pour le bien de l’intérêt public, la cour peut suspendre l’appel d'offres pour vérifier les arguments du plus bas soumissionnaire parce que, en cas contraire, ça ferait en sorte que les contribuables y perdraient trop au change, de non seulement payer plus cher, donc, que le deuxième soumissionnaire remporte l’appel d'offres, mais qu'en plus, si au fond, le premier soumissionnaire remporte la mise, va aussi obtenir des dommages dans ce cadre-là.
<00:28:04> Donc, dans la décision, c'est une décision en fait de 2016 qui implique Groupe CRH aussi. Donc, dans ce cadre-là, cette décision était pré Radio-Canada et pré Global Tardif. Est-ce qu'on aurait encore une fois le même succès dans un cadre comme celui-là avec le même argument d'intérêt public? Ça reste à voir. Elle n'a pas été confirmée, réutilisée par la suite suivant Global Tardif. Mais ça reste une avenue intéressante dans le cas où il y a une différence majeure entre le premier et le deuxième soumissionnaire et qu’on veut suspendre l’entièreté de l’appel d'offres. Pour le reste, on savait déjà que c'était un défi qui était de taille, de suspendre ou de bloquer un appel d'offres, la décision Global Tardif vient nous dire que ce sera encore plus difficile.
ALEXANDRE SAMI
<00:28:46> Alors, on va passer maintenant du côté des conditions de chantier différentes de celles qui sont prévues dans l’affaire 91480657 Québec Inc. contre EBC. C'est en fait un des Top 3 sujets si on peut dire, préférés des avocats de litige et dans gens en construction quand on parle de l'obligation d'informer, du donneur d'ouvrage versus l’obligation de se renseigner de l’entrepreneur. Dans ce cas-ci, pour rappeler les faits, la demanderesse 9148 ou FDR a obtenu un contrat de sous-traitance de la défenderesse EBC pour la réalisation de travaux de désamiantage sur les surfaces de béton des ponts d’étagement d'une autoroute préalablement à leur démolition. Le prix total était de 100 000 $, soit une somme forfaitaire de 40 000 $ pour l’organisation du chantier, la mobilisation, mobilisation plus 29 $ le pied carré pour environ une surface de 2 000 m². Préalablement au dépôt de sa mission et à la conclusion du contrat, FDR avait obtenu les plans et devis ainsi que les certificats d'analyse de la caractérisation qui confirmaient la présence de fibres d'amiante dans les échantillons de revêtement prélevés sur les ponts d’étagement. Donc, FDR prévoyait exécuter des travaux par des meuleuses et des grattoirs manuels, mais les conditions, bien entendu, au chantier se sont révélées bien différentes de ce qu'elle avait prévu.
<00:30:16> En effet, le béton était recouvert d'un enduit composé de plusieurs produits superposés, dont un adhésif d’époxy qui rendait la tâche beaucoup plus difficile. FDR a donc dû réviser sa méthode de travail et exécuter des travaux en utilisant un jet d'eau à haute pression, ce qui a entraîné des coûts supplémentaires, notamment pour la location d'équipement spécialisé. Elle poursuit donc EBC pour ces extras là et EBC exerce un recours en garantie contre le donneur d'ouvrage, le MTQ. La question était de savoir si FDR pouvait réclamer à EBC les coûts additionnels encourus en raison des conditions de chantier différentes de celles prévues au contrat. La cour rappelle les principes et la Cour supérieure précise que le choix de la méthode d'enlèvement de l'amiante revient à FDR. Lorsqu'elle soumissionne, elle prévoit l'utilisation de quatre travailleurs avec de l’outillage manuel soit les meuleuses et les grattoirs. Si l’information relative à la composition du revêtement était de nature déterminante, il appartenait à FDR de se renseigner auprès de l’entrepreneur ou du MTQ ou, à défaut d'information suffisante, de procéder elle-même à des essais préalables avant d'identifier la méthode qu'elle allait utiliser pour le désamiantage et confirmer le prix de sa mission. Donc, la preuve démontre que FDR s'est plutôt fondé sur son expérience antérieure dans des travaux similaires et elle a présumé essentiellement que le revêtement recouvrant les structures à désamianter était de nature similaire et nécessitait l’utilisation d'effectifs similaires de ce qu'elle avait fait dans le passé.
<00:31:58> FDR n'a pas démontré, et c'est ce qui est intéressant, qu'il lui était impossible avant de soumissionner, d'obtenir l’information sur la composition exacte du revêtement des ponts, soit directement du donneur d'ouvrage, soit en faisant elle-même les vérifications à cette fin, en faisant des prélèvements d'échantillons. Il incombait à FDR de prévoir et de prévenir les risques du contrat. Donc, ceci relève essentiellement des difficultés d'exécution qui peuvent se présenter et la complexité des travaux repose notamment sur la nature du revêtement. Et c'était une information qui était de nature déterminante. FDR a fait défaut à son obligation fondamentale de se renseigner. Donc, la preuve a démontré qu'elle s'était fiée à tort sur son expérience antérieure.
<00:31:58> Également dans ce dossier, comme je le disais tantôt, FDR a poursuivi EBC qui a pris un recours en garantie contre le MTQ sur la base des conditions au chantier qui étaient différentes et EBC, dans ce cas-ci, également, on en a parlé plus tôt, n'a pas respecté les formalités de réclamation prévues au contrat et le MTQ n'y avait pas renoncé. Donc, la cour a rappelé encore une fois ici l’exigence qui s'impose à l’entrepreneur quant au respect rigoureux des procédures contractuelles puisque, pour avoir essentiellement le droit de modifier son prix en cours de route. Donc, dans le doute, la leçon à tirer, c'est de poser des questions.
<00:33:26> On parlait de la présentation hier, Alex et moi, puis il a dit quelque chose d'intéressant. Il dit souvent, il n'y a pas de place à l’orgueil dans une soumission. Souvent, on a tendance à penser qu'on sait ce qu'on fait, qu'on a l’expérience. Et c'est un peu ce que FDR a fait, elle a présumé de certaines choses à cause de son expérience, mais il aurait fallu poser des questions. Il aurait fallu se renseigner. Même si cela aura représenté certains coûts au départ, elle se serait évitée des ennuis en cours de route. Donc, à se rappeler que la Cour supérieure met toujours le fardeau sur l’entrepreneur de démonter que les conditions au chantier sont réellement différentes et qu'il n'aurait pas pu le savoir ou le prévoir. C'est lui, l’entrepreneur qui assume les risques du contrat et les méthodes d'exécution. Et finalement, ça nous rappelle encore une fois l’importance de suivre les règles de réclamation qui sont prévues au contrat. À défaut, votre recours pourra être rejeté.
ALEXANDRE FOREST
<00:34:27> Donc, toujours, comme on parlait, on a été gâtés cette année du côté de l’obligation d’information parce qu'on a deux décisions. Et la décision Garadex est particulière parce qu'elle vient rappeler que l’obligation d'information n’est pas seulement aux parties que l'on pense évidentes et qui doivent donner de l'information, elle peut aller plus loin. Dans ce cadre-ci, ça va être un dossier qui mélange non seulement le côté construction générale, mais mélange aussi le côté cautionnement – donc, on voit l’implication de L’Unique dans ce cadre-ci – ainsi que le côté faillite et insolvabilité. Donc, dans ce dossier là, Terrapro, entreprise de construction, éprouve des difficultés financières assez importantes sur plusieurs chantiers. Plusieurs chantiers qui sont tous cautionnés par L’Unique. Donc, L’Unique s’implique très rapidement dans la situation de Terrapro et va tenter avec elle de redresser ses affaires. Donc, les premières personnes qui vont intervenir au niveau essentiellement économique du côté de Terrapro sont les gens de L’Unique pour tenter de trouver une solution au problème.
<00:35:31> Évidemment, L’Unique a un but assez facile à comprendre. Elle ne veut pas que sa caution soit demandée dans tous les chantiers qu’elle cautionne, ce qui représenterait une exposition de plusieurs millions de dollars. Donc, elle veut que la situation de Terrapro soit redressée. Ce qui est particulier dans ce cadre-ci, c'est que L’Unique va même aider Terrapro à contacter Garadex. Garadex est un prêteur qui va fournir un prêt, mais va demander à L’Unique de cautionner le prêt. Ce qui est particulier, évidemment, L’Unique n'a pas de documents, n'est pas habituée de cautionner des prêts en tant que tels. Elle cautionne des chantiers, elle cautionne des travaux. Donc, le modèle de cautionnement va être basé sur un modèle de cautionnement de chantier – donc, de cautionnement pour effectifs – mais L’Unique va accepter de cautionner le prêt, prêt qui va être fait. Évidemment, ce qui devait arriver arriva. Le prêt n'est pas remboursé. Un montant de 1 million reste dû et Terrapro va se mettre sous la protection de la loi sur la faillite. Ce qui est particulier dans ce dossier-là, c'est que lorsque les avis vont être envoyés aux créanciers, Garadex n'aura pas donné la bonne adresse. Garadex ne sera jamais contacté pour se faire mettre au courant du fait qu'il y avait une problématique. En fait, qu’il y avait une proposition, que Terrapro se mettait sous la protection de la loi sur la faillite en avis d'intention de faire une proposition et va laisser pendant ce temps-là, pendant la période où la proposition est en train d'être mise en place, va, en fait, laisser passer le délai pour demander remboursement du prêt à la caution à L’Unique. Et on parle d'un délai qui va être très serré. On parle d'un délai qui va avoir…
<00:37:13> En fait, c'est un 7 jours de différence sur la date ultime que Garadex avait pour demander la caution à L’Unique, de prendre la place de Terrapro en terme de paiement versus le moment où finalement – et c'est, en fait, lors de la déposition de la proposition que Garadex va finalement être mis au courant de l’insolvabilité de Terrapro. Donc, de ce côté-ci, ce qui est particulier dans ce dossier-là, c'est que le premier argument, très facile, qui est fait en fait par L’Unique, est évidemment celui que l'on devine. Celui de dire, le délai a été dépassé. Donc, dans ce cadre-là, vous ne respectez pas les délais qui sont au contrat de caution. Vous ne pouvez pas me demander le paiement d’un million. Ce qui est très intéressant, c'est qu’en plus de faire l’argument que ce délai n'a pas préjudicié L’Unique, que ç'a été causé justement par certains délais en lien avec la proposition, Garadex va avoir un argument particulièrement intéressant et qui est l’argument que L’Unique aurait dû la tenir au courant des problèmes financiers que Terrapro avait avant même de signer la caution. Donc, au moment des négociations du prêt – donc le prêt de 1 million – selon Garadex, l’argument qui est mis de l'avant, c'est que L’Unique aurait dû souligner à Garadex que Terrapro était dans une difficile situation financière et lui dire que potentiellement… L’argument ne va pas jusqu'où on aurait dû partager l’information, mais on dit à tout le moins que la situation financière de Terrapro aurait dû être partagé.
<00:38:52> Donc, la décision, ce qui est intéressant, c'est que la première partie de la décision traite de l’argument plus classique, l’argument du délai et très rapidement, la juge va mentionner malgré le fait que le délai n'a pas été respecté pour demander le paiement de la caution, dans un cadre où il y a eu une certaine erreur du côté de la communication de l’avis d’intention et que le délai n'a pas été préjudiciable à L’Unique, compte tenu du fait qu'il est très rapproché dans le temps, on parle de quelques jours, cette défense ne tient pas la route.
<00:39:21> Ce qui est vraiment plus intéressant, c'est que la cour va tout de même analyser l’obligation d'information d'une caution et va dire que dans les circonstances – et c'est pour cela que je le souligne, le point de Mathieu [inaudible] <00:39:33> est vraiment important, les premiers mots sont excessivement importants – dans les circonstances particulières du présent dossier, comme L’Unique était si liée à Terrapro et faisait beaucoup de démarches elle-même pour redresser la situation de Terrapro, L’Unique avait une obligation d'information et avait l’obligation de prévenir Garadex qu’il y avait une situation financière difficile de la part de Terrapro. Encore plus loin, la cour va dire, dans ce cas-ci, comme je trouve qu'il y a effectivement une faute du côté de L’Unique, quelles seraient les conséquences – encore une fois, de manière subsidiaire. Et les conséquences sont que les dommages sont à la hauteur de la perte de Garadex – donc, le prêt. Ce qui est intéressant de cette discussion, c'est que, dans un cas, évidemment, on reste, on va tenter de distinguer cette décision-là en mentionnant que ce sont sur des faits particuliers, mais prenons le cas de figure où le délai a été dépassé complètement par négligence de Garadex. Donc, la caution n’est pas payable parce que le délai n'a pas été respecté et parce qu'il y a eu une négligence de Garadex. Pourrait-on venir dire que parce qu'on a eu un manquement à l’obligation d'information de la part de L’Unique, et qu'elle n'a pas prévenu Garadex de la situation financière difficile de Terrapro, qu'il pourrait quand même y avoir paiement du montant ou l’équivalent du montant à payer pour la caution même s'il y a eu un délai qui a été dépassé. Selon la décision de la juge Poisson, cet argument-là pourrait clairement être fait et pourrait donner le résultat que je viens de mentionner.
<00:41:09> Donc, évidemment, ça reste à voir et je souligne encore une fois les mots, dans les circonstances particulières du présent dossier, ce qui va sûrement être la bouée de sauvetage des cautions en général, mais ça reste qu’ici, on ouvre la porte. Et la cour, dans son analyse, rappelle que ce sont tous les contractants à un contrat qui ont l’obligation d'information. Et même la cour a dit, oui, souvent, on parle beaucoup plus de l’obligation du créancier envers la caution, de tenir la caution informée en cas de problématique du débiteur pour lui dire, ça se pourrait que je tire sur la caution et d'avoir une certaine obligation d’information dans ce cadre-là. Mais la cour rappelle que c'est une obligation d'information qui incombe à toutes les parties à un contrat.
<00:41:47> Donc les leçons à tirer, évidemment, ce sera de voir pour la suite, est-ce que, vraiment, on va continuer, en fait, d'imposer une obligation aussi forte que ça à toutes les cautions en général parce qu'il y a évidemment les débiteurs eux-mêmes qui ne veulent pas que leurs informations financières sensibles soient partagées, compte tenu des relations souvent très intimes entre les débiteurs et les cautions. Il y a souvent beaucoup de choses qui vont se dire entre elles. Ça va être vraiment de voir, est-ce qu’on va baliser pour la suite ces obligations d’information de la part des cautions. Ça reste à voir, mais pour l’instant, la décision nous dit d'être prudents et de voir qu’est-ce qu'on va voir pour la suite, qu'est-ce qu'on doit dire et qu'est-ce qu'on ne doit pas dire entre une caution et un créancier.
ALEXANDRE SAMI
<00:42:32> Alors, on continue, maintenant, on retourne du côté des appels d'offres avec la décision Charpenterie SNC contre EJP Construction, une décision qui déborde un peu du cadre de la présentation parce qu'on parle d'une décision rendue en janvier 2019. Elle est intéressante parce qu'elle traite du cas d'une soumission où le soumissionnaire a fait une erreur, mais soulève la mauvaise foi du donneur d'ouvrage. Donc, dans ce cas-ci, c'est l’Office municipal d’habitation de Montréal qui lance un appel d'offres pour la construction de six bâtiments résidentiels comportant 14 unités d’habitation. À la suite de l’appel d'offres, le contrat est octroyé à EJP qui agit à titre d'entrepreneur général et donne un contrat de sous-traitance à Charpenterie SNC pour ériger la charpente des bâtiments et réaliser certains travaux accessoires sous la forme d'un contrat à forfait au montant de 373 000 $. Charpenterie se rend compte qu'elle a fait une erreur de calcul lorsqu'elle a établi son prix et que son prix n'est pas assez élevé de 12 000 $ par unité d'habitation. Elle demande donc à EJP que de nouvelles conditions contractuelles soient établies pour continuer les travaux. Ce que EJP, bien entendu, refuse.
<00:43:50> Au retour du congé des Fêtes, Charpenterie ne se présente pas au chantier faute d'entente. Et en janvier 2014, après avoir mis en demeure Charpenterie de reprendre les travaux, EJP résilie le contrat, ce qui provoque donc le litige. Selon Charpenterie, EJP ne pouvait pas ne pas être au courant de son erreur de calcul et était d'avis que sa soumission avait été acceptée de mauvaise foi par EJP. Elle demandait donc l'annulation du contrat et EJP quant à elle niait devoir quoi que ce soit à Charpenterie et estimait qu'elle était en droit de résilier le contrat puisque Charpenterie avait choisi d'abandonner le chantier après avoir refusé de s'en tenir aux conditions contractuelles établies. EJP exerce un recours en demande reconventionnelle contre Charpenterie pour avoir dû reprendre les travaux, corriger certaines déficiences. Donc, Charpenterie pouvait-elle obtenir l’annulation du contrat.
<00:44:47> Ce qui est intéressant, c'est que l’argument de Charpenterie n'est pas farfelu parce qu'il y a effectivement une décision de la Cour d'appel dans l’affaire Confédération des caisses et d'économie Desjardins contre Services informatiques Désisionon qui traite de l’annulation d’un contrat de sous-traitance et qui établit le principe qu’un donneur d'ouvrage qui accepte une soumission en sachant que le soumissionnaire a commis une erreur dans la détermination de son prix agit alors de mauvaise foi et le contrat peut ainsi être annulé. Donc, dans cette affaire, c'était une exception – essentiellement dans l’affaire de la Cour d'appel qui est citée dans cette décision –à la règle générale voulant que le soumissionnaire est prisonnier de son offre de services et exception qui se justifie par la bonne foi qui doit gouverner les relations entre les parties, notamment au moment de la conclusion du contrat, lorsqu'il y a appel d'offres.
<00:45:45> Alors, même lorsque l’erreur commise par le soumissionnaire est inexcusable, le donneur d'ouvrage qui sait qu'une telle erreur a été commise ne peut conclure avec lui le contrat dans le but d'en profiter. S'il le fait, il manque alors à la bonne foi, ce qui peut entraîner l’annulation du contrat ou encore créer une fin de non-recevoir à tout recours éventuel en dommages-intérêts. Dans ce cas-ci, par contre, la cour en arrive à la conclusion que cette décision n'est d’aucun secours à Charpenterie. Rien ne prouve qu’EJP avait agi de mauvaise foi lors de la conclusion du contrat et les échanges entre les parties démontrent bien qu'aucun accord pour modifier le contrat n'était intervenu entre elles. Charpenterie ne pouvait donc pas invoquer l’erreur simple pour obtenir l’annulation du contrat puisque celle-ci, dans les circonstances, était inexcusable et ne pouvait vicier son consentement. Alors, le tribunal était d'avis que Charpenterie n'avait pas respecté les obligations contractuelles et que EJP était justifié de résilier le contrat suite à l’envoi d'une mise demeure à Charpenterie pour revenir compléter ses travaux au chantier.
<00:46:29>Ultimement, la cour a reconnu que certaines sommes étaient dues à Charpenterie jusqu'à la résiliation, mais d'un autre côté, EJP, qui avait présenté une demande reconventionnelle pour avoir corrigé des déficiences, avoir complété les travaux, demande reconventionnelle qui était plus élevée que la réclamation de Charpenterie s'est vu essentiellement avoir gain de cause et Charpenterie a dû payer une somme d'environ 20 000 $, déduction faite de tous les côtés. La cour a ordonné compensation. Donc, c'est Charpenterie qui a dû payer EJP suite à la résiliation du contrat pour les dommages encourus. Donc, essentiellement, un donneur d'ouvrage qui accepte une soumission en sachant que le soumissionnaire a commis une erreur dans la détermination de son prix agit de mauvaise foi.
<00:47:36> Ça, c'est une leçon quand même importante parce qu’on le voit dans nos décisions puis dans la jurisprudence, de plus en plus, les questions de mauvaise foi, de bonne foi reviennent et le contrat dans ce cas-ci, sur la base d'une décision qui est citée dans cette affaire, pourrait être annulé sur la base d'une mauvaise foi. Ça n'a pas été d'application dans ce cas-ci. C'est quand même une exception à la règle générale. Mais important à se rappeler. Et ici, dans ce cas-ci, Charpenterie avait fait le mauvais pari essentiellement en décidant de ne pas se présenter au dossier, ce qui a eu des répercussions finalement suite à son recours pour 373 000 $ contre EJP, elle s'est vue plutôt condamnée à payer EJP. Donc, prudence et diligence si vous décidez de ne pas vous présenter au chantier même s'il pouvait y avoir des bonnes raisons, la conséquence pourrait être quand même assez désastreuse pour l’entreprise.
ALEXANDRE FOREST
<00:48:35> Et finalement, comme dernière décision, merci beaucoup Alex de me permettre toujours de parler d'une décision d'hypothèque légale de la construction qui est un de mes sujets préférés. C'est rare qu'on ait des décisions importantes en matière d'hypothèque légale de la construction parce que, évidemment, la plupart des dossiers se règlent dans ce type de dossier. Mais la décision Développement sérénité est vraiment intéressante, en fait, non pas vraiment pour la logique derrière le fait de radier une hypothèque légale, mais pour la conséquence d'une inscription d'une hypothèque légale abusive. Donc, dans ce cadre, on a Sérénité qui est propriétaire d'un immeuble à logements, qui va faire affaire avec un entrepreneur général qui, lui, va faire affaire avec un sous-traitant qui est QT Design. QT Design va avoir maille à partir avec l’entrepreneur général et, à la fin des travaux, évidemment, bien après le 30 jours qui est le délai ultime, QT Design va en fait mettre une hypothèque légale de la construction d'environ 500 000 $ sur l’immeuble qui n'est pas justifiée.
<00:49:38> En fait, il n'a pas de facture. Aucune facture n'a été émise pour ce montant. Rien n'a été émis à partir de ce moment-là. Même à procès, les parties ont demandé à la cour de déterminer la validité de l’hypothèque sans traiter de sa valeur au départ parce que, même au moment où on passait devant la cour, QT Design avait de la difficulté à donner des raisons qui soutenaient le montant de 500 000 $ qui avait été inscrit à l’encontre de l’immeuble. Je fais une parenthèse ici parce que, effectivement, c'est quand même une tendance souvent, ça ce sont des avertissements qu'on donne souvent, maintenant nous, comme professionnels, de négocier par hypothèque légale de la construction. Let’s be honest, on fait tous ça négocier par hypothèque légale de la construction lorsqu'on représente des sous-traitants. C'est l’outil le plus fort, qui met de la pression, qui va aller du côté du propriétaire, qui souvent, lui, va descendre vers l’entrepreneur général et qui, finalement, va régler souvent les problèmes qu'il y a entre l’entrepreneur général et le sous-traitant. La question, toutefois, et c'est ce que cette décision va mentionner, c'est qu'il y a un danger à poursuivre ou je dirai à contenir, à conserver une hypothèque légale de la construction qui n'a aucun droit d’être.
<00:50:50> Dans ce cadre-ci, je dirais que même Sérénité a été assez gentille pour dire si par miracle cette hypothèque était valide, je demanderai une substitution de l’hypothèque légale par une garantie suffisante, ce qui est aussi quand même quelque chose qui est intéressant pour tout propriétaire qui se dit, moi, je ne veux pas être dans vos querelles, je ne veux pas servir de monnaie d'échange dans vos querelles. Je vais mettre une garantie suffisante de côté. Mon immeuble ne sera pas touché, mes activités vont pouvoir continuer autour d'un immeuble. Je n'aurai pas de défaut auprès des financiers et souvent qui ont une hypothèque de premier rang et qui, dès qu'il y a une hypothèque légale de la construction, vont aviser leurs débiteurs de faire radier l’hypothèque. Donc, dans ce cadre-là, c'est la parenthèse un peu pour venir dire que c'est une solution souvent assez pratique pour que, comme propriétaire, on ne serve pas de monnaie d'échange ou de pression indue pour faire de la négociation entre entrepreneurs et sous-traitants.
<00:51:39> Donc, un peu plus loin dans la décision, très rapidement, la cour va déterminer qu'il est évident que l’hypothèque a été inscrite hors délai, que les travaux étaient terminés depuis plus de 60 jours en fait et de manière évidente. Donc, que l’hypothèque dès lors avait été inscrite trop tard. Il va aussi faire la critique du fait que bien que les parties ne lui aient pas demandé de décider du montant de l’hypothèque légale, elle va souligner que ça aussi, le montant, il est évident que le montant a été exagéré vraisemblablement pour mettre une pression supplémentaire sur le propriétaire et pour que l’hypothèque ait plus d'impact lors de son inscription. Là où il est vraiment important, et c'est dans la conclusion de la décision, et je me permets même de la lire : ainsi, la publication par QT Design d’une hypothèque légale de la construction pour un montant exagéré, lequel ne représente pas les travaux réellement exécutés dans le cadre du chantier de l’Église St James, constitue un abus de droit permettant au tribunal de radier la publication de l’avis et de condamner la défenderesse à rembourser à la demanderesse ses honoraires extrajudiciaires revus à un montant raisonnable par le tribunal, soit 10 000 $.
<00:52:45> Il faut savoir évidemment que pour tous ceux qui pratiquent, dès qu’on voit des honoraires judiciaires donnés dans un jugement, on salive. On n'en voit pas beaucoup, ce sont des joyaux. Des décisions où on remet des honoraires extrajudiciaires. Donc, ce dossier-là représente une tendance, je dirais depuis à peu près 6 à 7 ans, des tribunaux de sanctionner la négociation abusive par hypothèque légale. Donc, je le mentionne comme ça parce que, évidemment, les tribunaux ne mentionnent jamais l’aspect de négociation par hypothèque légale. Eux, mentionnent inscription abusive d'une hypothèque légale. Mais je dirais que depuis une décision en fait de la Cour d'appel d'environ 2014 où on avait dit, écoutez, il faut sanctionner ces gestes où on prend en otage un propriétaire alors que les montants ne sont pas payables. Mais lorsqu'il doit potentiellement faire des transactions sur un immeuble, il est obligé de payer un certain montant à l’entrepreneur parce qu'il doit se débarrasser de l’hypothèque avant sa transaction. Le jugement qui en donne plus, et j'aime bien le mentionner en conclusion parce que j'ai le record de dommages pour une hypothèque légale émise sans droit.
<00:53:48> Donc, dans la décision Construction Osmat où on avait eu un dossier et un peu plus de motifs. Dans ce cadre-ci, c'était une hypothèque légale qui était inscrite contre un propriétaire d'immeuble alors que le contrat avait été passé avec le locataire. Ce qui arrive quand même assez souvent. Et ce qui est quand même très frustrant pour le constructeur qui voit ses constructions faites et utilisées par un locataire sans qu'il n’ait reçu paiement parce qu'il y a un nouveau locataire qui est dans les lieux loués. Donc, souvent, on a des dossiers qui sont plus sensibles dans ce cadre-là. La cour avait convenu que non seulement, il devait y avoir en fait des dommages, une compensation pour des honoraires extrajudiciaires de 15 000 $, mais il y a des 10 000 $ de dommages et 10 000 $ de dommages punitifs pour avoir brimé le droit protégé par la Charte d'utiliser sa propriété comme on veut.
<00:54:31> Donc, c'était l’argument, honnêtement, que je n'étais pas certain qu'on allait aller jusque-là, mais que la cour a suivi parce que, effectivement, dans un cadre où une personne veut justement transiger son immeuble ou veut utiliser son immeuble à des fins de financement, se voit bloquer cette opportunité parce qu'il y a une hypothèque significative légale qui est inscrite et pendant tout le processus qui peut être très long, dans ce cadre-ci, par exemple, dans le cadre de la décision Construction Osmat, on parle d'un processus de trois ans pour faire radier une hypothèque légale de la construction. C'est excessivement long.
<00:55:02> Donc, dans un cadre comme ça, lorsqu'on prend en otage une propriété, il faut se dire que maintenant, la tendance, c'est la leçon que je pense qu'on doit tirer de ces décisions-là, la tendance des tribunaux est celle de sanctionner la mauvaise foi et celle de sanctionner l’abus. Donc, de changer des méthodes qui sont faites par les différents professionnels dans le milieu de la construction. Et je suis le premier à lever la main, à dire coupable. Donc, on doit vraiment limiter cet aspect-là. Et la limite que j'identifie, elle n'a pas été clairement identifiée par la cour. Mais la limite que j'identifie dans le cadre d'une négociation par hypothèque légale, c'est au moment où il y a une action en radiation d'hypothèque qui est instituée. À ce moment-là, lorsque le propriétaire commence à faire des démarches juridiques pour faire radier l’hypothèque, si on continue d'insister pour que l’hypothèque soit conservée pour la valeur de l’hypothèque, dans ce cadre-là, selon moi, c'est à ce moment-là qu'on ouvre la porte à des condamnations en dommages comme celle de la décision Sérénité. Donc, je pense qu'on est dans le temps.
ALEXANDRE SAMI
<00:56:00> Je veux dire que Alexandre Forest fait une vigie de jurisprudence en matière d'hypothèque légale quotidienne pour s'assurer qu'il maintient son titre d'honoraires extrajudiciaires les plus élevés accordés en matière d'hypothèque légale.
ALEXANDRE FOREST
<00:56:12> Mais j'ai d’autres belles passions dans la vie, je vous le garantis.
ALEXANDRE SAMI
<00:56:14> Non, mais aussi, les hypothèques légales le font saliver, ça, je ne le savais pas. Et les honoraires extraextrajudiciaires, mais chacun sa passion. Donc, merci pour votre attention. Je vois que vous avez pris des notes de la conférence. En fait, le PowerPoint vous sera transmis. On ouvre le plancher aux questions. On est là maintenant pour y répondre. On peut y répondre par la suite aussi. J'espère que vous avez retenu au moins deux, trois choses. On a essayé de survoler une variété de décisions dans le domaine pour vous permettre à chacun et tous d'y trouver des éléments d'intérêt. Alors, on espère avoir accompli cet objectif. Et peut-être se revoir dans le cadre d'une autre revue de jurisprudence prochainement. Merci.
<applaudissements>
<fin de l’enregistrement>