Introduction
Pour un locataire commercial, l’un des pires scénarios imaginables serait de voir l’argent qu’il a mis tant d’effort à gagner s’envoler par les fenêtres. Malgré tout, les locataires négligent souvent la question des réseaux d’aqueduc et d’égouts lorsqu’ils louent une propriété rurale, et je ne veux pas parler de la location d’une ferme, mais bien de celle d’un magasin, d’un restaurant ou d’un bureau dans un centre commercial ou dans un immeuble se situant dans une région rurale.
Dans de telles circonstances, je suggère aux locataires de se poser 7 questions clés au sujet des puits et des installations septiques avant de présenter une offre de location à l’égard d’une propriété commerciale rurale. Lorsqu’il s’agit de propriétés rurales, il existe toute une série de préoccupations bien distinctes, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cela dit, le présent article traite des questions se rapportant spécifiquement aux services d’aqueduc et d’égouts.
Toute personne envisageant la location d’une propriété rurale doit s’informer sur les services d’aqueduc et d’égouts. Certaines propriétés rurales sont dotées de raccordements à des systèmes d’aqueduc et d’égouts municipaux. Cependant, grand nombre de propriétés rurales dépendent de puits et de fosses septiques privés pour l’approvisionnement en eau et le traitement des eaux usées de base.
Les propriétés rurales desservies par des services d’aqueduc et d’égouts municipaux peuvent largement être traitées de la même manière que s’il s’agissait de propriétés commerciales urbaines typiques. Dans le cas de telles propriétés, il suffit généralement d’inclure dans le bail commercial des dispositions traditionnelles visant les frais d’exploitation, l’entretien, et les obligations relatives aux réparations.
Par contre, si la propriété dépend d’une installation septique ou d’un puits privé, cela soulève certaines questions particulières risquant de ne pas être traitées dans un formulaire de bail normalisé. Nombreux sont les citadins qui n’ont jamais eu à se demander comment l’eau potable se rend jusqu’à leur robinet ni comment on dispose des eaux usées. Autrement dit, bien des gens se retrouvent dans l’ignorance totale en ce qui a trait aux aqueducs et aux fosses septiques.
Les détails relatifs aux puits et aux fosses septiques peuvent engendrer des répercussions importantes. Par exemple, le type de puits installé sur une propriété peut avoir une incidence sur la qualité et la quantité d’eau dont ont pourra disposer. Les puits se classent généralement en trois catégories : les puits creusés, les puits tubulaires et les puits forés à la sondeuse.
En ce qui a trait aux fosses septiques, le type de système installé constitue une préoccupation moindre, puisque généralement, les composantes de ce dernier sont plus standardisées que celles d’un puits. Habituellement, le principal paramètre dont il faut tenir compte est la taille du réservoir, car un réservoir de plus petite taille devra être vidé à intervalles plus fréquents, ce qui occasionnera des frais d’exploitation plus élevés.
Les locataires responsables de la gestion de la propriété louée doivent également se renseigner sur l’emplacement exact de ces installations. Face à une situation d’urgence, ou lorsque l’on entreprend des travaux d’amélioration de la propriété, il est impératif de connaître l’emplacement de la pompe à eau, du régulateur de pression, du / des réservoir(s) sous pression, du système d'épuration des eaux, de la fosse septique et du champ d’épuration.
Peu importe qu’il incombe au locataire ou au propriétaire de s’occuper de la gestion de la propriété, il faut s’assurer que les installations ont bel et bien été conçues et construites en conformité avec les exigences réglementaires et qu’elles continuent d’être conformes à ces dernières. En Ontario, les puits et les fosses septiques sont assujettis à certaines exigences de conception minimales, telles que les exigences visant les marges de recul. Par exemple, les fosses septiques dont la capacité de traitement ne dépasse pas 10 000 litres par jour sont réglementées en vertu du Code du bâtiment de l’Ontario alors que les systèmes dont la capacité de traitement est supérieure à 10 000 litres par jour sont assujettis à l’approbation du ministère de l'Environnement (« MEO »). Avant de signer une offre de location, il faudra faire preuve d'une certaine diligence raisonnable à cet égard, notamment en demandant au propriétaire de fournir une preuve d’obtention de l’approbation du MEO ou un certificat de conformité du puits. Il est également suggéré de modifier l’offre de location en vue d’y inclure une déclaration du propriétaire attestant que le système d’aqueduc et les installations sanitaires desservant les locaux loués sont bel et bien en conformité avec toutes les normes législatives et autres exigences applicables. Si le propriétaire refuse de formuler une telle déclaration, il serait conseillé de faire appel à un professionnel qualifié afin d’enquêter sur la question et de faire inspecter la propriété en vue de s’assurer que les systèmes en question sont conformes à la législation applicable.
Normalement, la quantité d’eau de puits se mesure de deux façons : 1) le débit de pompe (2) et le taux de réapprovisionnement. Les gens font souvent l’erreur de se concentrer uniquement sur le débit de pompe. Le débit de pompe est la vitesse à laquelle une quantité d’eau donnée peut être captée du puits, ou tirée de celui-ci. Bien qu’il s’agisse certainement d’un point important à considérer, le taux de réapprovisionnement est encore plus important. Le taux de réapprovisionnement est le taux auquel le puits se remplit à mesure que l’eau est pompée. Ultimement, c’est le taux de réapprovisionnement qui déterminera la quantité d’eau pouvant être tirée d’un puits durant une période donnée.
Dans le cadre de votre vérification diligente, demandez une copie du certificat de conformité du puits. Normalement, ce document énonce le débit de pompe et le taux de réapprovisionnement observés au moment de la construction du puits. Parlez aux autres locataires de la propriété (ou au locataire précédent) afin de vous assurer que ces derniers n’ont jamais rencontré de problèmes de manque d’eau. Finalement, incluez dans l’offre une garantie du propriétaire selon laquelle tout au long de la durée du bail, le débit de pompe et le taux de réapprovisionnement du puits ne descendront pas en-dessous des valeurs correspondant à vos exigences.
La potabilité de l’eau sera également un point essentiel à considérer. Contrairement aux propriétés raccordées à un réseau aqueduc municipal, pour les propriétés rurales alimentées par des puits privés, la production d’eau potable nécessite souvent du matériel additionnel pour traiter l’eau.
Demandez toujours au propriétaire de vous fournir le certificat de potabilité valide attestant que l’eau est propre à la consommation humaine. Ce genre de certificat est habituellement délivré par l’autorité sanitaire locale à la suite d’une analyse d’eau. La date d’analyse figurant sur le certificat doit être récente. Il existe une variété de contaminants potentiels qui peuvent s’infiltrer dans l’eau à travers la terre et nuire à la qualité de l’eau. Le sel de voirie, l’engrais, les produits chimiques, les solvants, l’essence et le pétrole comptent parmi les nombreuses sources courantes de contamination des eaux souterraines. Si le certificat de potabilité date de plus de six mois, il faudra demander au propriétaire de prendre les mesures nécessaires afin de procéder à une nouvelle analyse d’eau dans un laboratoire indépendant avant de signer l’offre de location. En cas de refus du propriétaire, le futur locataire pourra envisager l’option d’entreprendre des analyses à ses propres frais. Encore une fois, il est suggéré de modifier l’offre afin d’y inclure une déclaration du propriétaire attestant que l’eau du puits est potable et propre à la consommation humaine en date de l’offre, et qu’elle le demeurera tout au long de la durée du bail.
Compte tenu de la nature très particulière de la structure de coûts associée aux puits et aux fosses septiques privés (comparativement à celle qui est associée aux systèmes d’aqueducs et d’égouts municipaux), il s’agit d’une préoccupation importante pour tout locataire d’une propriété rurale.
Dans un bail résidentiel, les obligations respectives du propriétaire et du locataire en ce qui a trait aux réparations sont stipulées par la loi. En revanche, les obligations relatives aux réparations incombant aux parties ne sont pas traitées dans la common law ni dans la Loi sur la location commerciale. Par conséquent, ces obligations doivent être stipulées en détail dans le libellé du bail.
De façon générale, un bail commercial constitue un bail net net net. Les conditions de ce genre de bail permettent au propriétaire d’obtenir des locataires un remboursement pour la totalité des coûts engagés concernant l’entretien, la réparation et le remplacement des installations, de même que des frais de gestion (se chiffrant normalement à 15 %) applicables à ces coûts. Ainsi, lorsqu’il est question d’un bail net net net, sur le plan financier, il est dans l’intérêt du propriétaire de respecter les obligations susmentionnées. Cela dit, le bail devrait tout de même obliger le propriétaire à effectuer ce genre de travaux. Cependant, dans le cas des propriétés rurales, l’utilisation de baux bruts avec indexation demeure courante. Le bail brut avec indexation s’apparente davantage au bail résidentiel en ce que le prix du loyer couvre tous les coûts à l’exception de quelques-uns d’entre eux – habituellement les taxes foncières et les frais d’électricité. Donc dans le cas d’un bail brut avec indexation, financièrement parlant, il existe clairement un effet dissuasif pour le propriétaire quant à la prise en charge de telles obligations, puisque chaque sou qu’il doit dépenser pour l’entretien de la propriété gruge son revenu de location. Par conséquent, même s’il est toujours sage d’inclure dans le bail des promesses du propriétaire selon lesquelles ce dernier se chargera de l’entretien, de la réparation et, au besoin, du remplacement du puits et des installations septiques en vue d’assurer le bon fonctionnement de ces derniers (comme c’est d’ailleurs le devoir d’un propriétaire prudent), l’inclusion de telles promesses devient impérative lorsque l’on signe un bail brut avec indexation.
Après avoir clarifié la question concernant la responsabilité liée à l’entretien, à la réparation, et au remplacement des installations, il ira de soi de chercher à obtenir de la part du propriétaire une certaine confirmation quant au bon état de ces dernières. Selon la taille de l’investissement consenti par l’éventuel locataire, il pourrait être dans l’intérêt de ce dernier de demander à voir un registre de maintien détaillé pour les deux installations. Si ces registres ne sont pas disponibles, l’éventuel locataire doit procéder avec prudence et penser à retenir, à ses propres frais, les services d’un professionnel qualifié, afin de faire inspecter les installations. Tel qu’il a été mentionné plus haut, il faudra modifier l’offre afin d’y inclure une déclaration du propriétaire selon laquelle les installations sont en bon état, et qu’à la connaissance du propriétaire, aucune réparation et aucun remplacement majeurs ne sont nécessaires ni prévus pendant le bail. Finalement, si on loue la propriété en entier, il est conseillé d’exiger que la fosse septique soit vidée avant l’entrée en vigueur du nouveau bail, et ce, aux frais du propriétaire.
Une fosse septique défaillante peut contaminer les eaux souterraines et polluer les voies d’eau environnantes. À tout le moins, il est conseillé de demander au propriétaire de fournir ses rapports d’évaluation du site et d’examiner ces derniers afin de confirmer l’absence de toute préoccupation environnementale. Malheureusement, la question du traitement de la responsabilité environnementale dans un bail va au-delà de la portée du présent article, mais il suffit de dire que ce sujet devient encore plus important lorsqu’il est question de propriétés rurales.
Conclusion
Alors que les citadins s’éloignent de plus en plus des centres urbains, nul doute que les entreprises commerciales en feront autant, ce qui donnera immanquablement lieu à des préoccupations bien propres au contexte rural.
L’une des raisons pour lesquelles j’aime tant mon domaine de pratique est le caractère unique des questions dont il faut tenir compte pour chaque transaction. Les propriétés rurales soulèvent une variété de préoccupations hors du commun. Les puits et installations septiques privés n’en sont qu’un exemple. Même si le présent article ne se veut pas un guide exhaustif, j’espère que les sept questions qui y sont traitées serviront de directives utiles en ce qui a trait à la location de propriétés rurales.