Sans vouloir provoquer de panique inutile à ce sujet, nous devons cependant nous rendre à l'évidence : le coronavirus a atteint notre pays et poursuit sa propagation.
Notre premier commentaire sera teinté d'un optimisme prudent. En effet, l'Agence de la santé publique du Canada (ASPC) continue à considérer que le risque pour la santé publique est faible au Canada. Néanmoins, et cela n'a rien d'étonnant, les associations condominiales, leurs administrateurs et leurs gestionnaires s'interrogent sur leurs obligations, le cas échéant, à l'égard de ce virus qui continue de se propager. Nous tenterons de répondre à cette question dans cet article de blogue. Cela dit, avant de commencer, je vous invite à aller vous laver les mains, en particulier si vous utilisez une tablette ou un téléphone intelligent pour nous lire.
Le coronavirus
Le coronavirus (qui transmet la maladie appelée « COVID-19 ») est un virus pouvant provoquer de la fièvre, de la toux et des problèmes respiratoires comme la pneumonie. Si son taux de létalité est faible, ce virus est cependant très contagieux et peut être mortel dans les cas graves, c'est-à-dire en général des personnes ayant des problèmes de santé préexistants.
En date du 8 mars, le virus s'est propagé dans plus de cent pays et le Canada compte plus de 60 cas confirmés. Plus de 30 de ces cas ont été recensés en Ontario. Sans vouloir traiter la situation à la légère, parce que ces quelques signes indiquent qu'elle est préoccupante, mentionnons que la LNH a interdit l'accès de ses vestiaires au personnel non essentiel, que certaines églises ont retiré l'eau bénite des bénitiers et que Tim Horton a annulé son concours « Déroule le rebord ».
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce virus, nous vous conseillons de vous tourner vers des sources fiables et d'éviter les réseaux sociaux. Le gouvernement du Canada a créé cette page offrant de plus amples renseignements sur le coronavirus.
Le coronavirus est-il source de problèmes pour les condominiums?
Le coronavirus se propage d'une personne à une autre, comme le virus du rhume. Bien entendu, cette contagion est exacerbée lorsque les personnes vivent dans la promiscuité, par exemple les passagers d'un navire de croisière ou… les occupants d'une unité de condominium. De fait, les condominiums réunissent des centaines de personnes de tous les horizons ayant chacune ses propres cercles social et professionnel. Par ailleurs, bon nombre de résidents de ce type d'habitation ont fait des voyages à l'étranger avant de rentrer chez eux - tel est le cas, notamment, des retraités migrateurs (ou snowbirds). Dans les immeubles condominiaux, de nombreux résidents partagent des aires communes, des installations communes, des ascenseurs, en particulier leurs boutons, des salles de sport, des poignées de porte, etc.
On recense déjà un cas où existerait un lien (peut-être empirique) entre le virus et une association condominiale en Ontario. Si cela ne nous semble pas problématique pour l'instant, nous devons cependant nous demander si la situation actuelle pourrait avoir une incidence sur la participation à l'assemblée générale annuelle au cours des prochains mois, à tout le moins pour les associations condominiales les plus importantes ou dans les grands centres urbains.
Obligations légales
Notre question d'aujourd'hui est donc la suivante : Dans les circonstances actuelles, que doivent faire les associations condominiales?
À notre avis, les obligations des associations en regard de la propagation du virus sont de nature plus sociétale que légale. De fait, ces organisations ne sont pas outillées pour faire face à une telle problématique et, selon nous, n'ont pas « compétence » en matière de santé publique et de maladies transmissibles. N'oublions pas que « L'association a pour mission de gérer la propriété et les biens […] de l'association au nom des propriétaires ».
À cet égard, au sens strict, « L'association a le devoir de contrôler, de gérer et d'administrer les parties communes et les biens de l'association ». De même, le conseil d'administration a le devoir de gérer les affaires de l'association . Autrement dit, les associations ont pour fonction de gérer ce qui est en briques, en ciment et en verre; pas les pandémies.
Le fait que les associations puissent adopter des règles visant à « promouvoir la protection, la sécurité et le bien-être […] des propriétaires » ne les autorise pas, à notre avis, à imposer des mesures de distanciation sociale ou d'étiquette respiratoire.
Par ailleurs, l'article 117 de la Loi sur les condominiums de l'Ontario interdit expressément à quiconque d'exercer une activité (dans une partie privative ou dans les parties communes) susceptible de causer des blessures à un particulier. Ce pouvoir est-il suffisant pour ordonner la mise en quarantaine d'une personne dans son logement? Pas vraiment.
Il incombe aux propriétaires de s'occuper de leur santé et de prendre les mesures qu'ils jugent appropriées pour se protéger. Les associations doivent y penser à deux fois avant d'élargir la portée de leur mandat ou de leur pouvoir d'agir. Mais, je vous en prie, n'arrêtez pas votre lecture ici. D'autres éléments d'information suivent.
Risques légaux
Toutefois, malgré l'interprétation stricte que nous venons de faire ci-dessus des devoirs et des pouvoirs d'une association condominiale, il serait malavisé (et, juridiquement parlant, risqué) de ne pas prendre quelques précautions élémentaires.
Risques associés aux occupants
N'oubliez pas que l'association est réputée être l'occupant des parties communes aux fins d'établir la responsabilité en vertu de la Loi sur la responsabilité des occupants de l'Ontario. Cette loi prévoit que les occupants (les associations condominiales) doivent prendre des mesures raisonnables pour assurer que les personnes entrant dans les lieux soient raisonnablement en sûreté.
Si nous n'avons trouvé aucun précédent jurisprudentiel (heureusement) à ce sujet, on peut cependant imaginer la responsabilité possible de l'association si le virus devait se propager à l'intérieur d'un complexe de condominiums. La propagation du virus d'une unité à l'autre s'effectuerait, de par sa nature, par l'intermédiaire des parties communes. Dans le contexte de l'éventuelle poursuite judiciaire qui s'ensuivrait, l'association pourrait avoir à répondre à des questions difficiles sur la nature et la portée des précautions qu'elle a prises pour s'assurer que les personnes présentes dans ses locaux soient raisonnablement en sûreté. En réponse à une telle question, il est préférable d'affirmer que vous avez fait quelque chose plutôt que de répondre que vous n'avez rien fait.
Parmi les mesures de précautions évidentes, mentionnons l'installation de distributeurs de désinfectant pour les mains. À ceux qui se demandent (et j'en faisais partie) si une telle précaution relève réellement des obligations de l'association, je réponds qu'il s'agit à mon avis d'une mesure comparable à l'installation d'un panneau signalant un plancher mouillé ou à l'épandage de sel et de sable dans l'entrée du garage. Ces précautions visent à réduire le risque de blessure des personnes présentes sur les lieux.
Risques associés aux employés
Comme bon nombre d'entre vous le savez déjà, la Loi sur la santé et la sécurité au travail de l'Ontario impose aux employeurs des obligations très strictes quant à la santé et la sécurité de leurs employés. Les employeurs doivent notamment prendre toutes les précautions raisonnables pour protéger la santé et la sécurité de leurs employés et doivent fournir les renseignements, les directives et la surveillance nécessaires pour atteindre cet objectif.
Dans les circonstances actuelles, les associations condominiales qui ont des employés pourraient juger utile de prendre des précautions additionnelles pour s'assurer que leur personnel continue d'évoluer dans un environnement sécuritaire. Ce que devra faire chaque association pour se conformer à ces obligations légales aux termes de la Loi sur la santé et la sécurité au travail de l'Ontario dépendra des circonstances propres à ses immeubles, des risques d'exposition qui y sont associés et de leur situation géographique. Autrement dit, il n'existe pas de conduite à tenir universelle.
Obligation d'informer?
Il peut exister une autre obligation légale en présence de cas d'infection par le coronavirus connus au sein d'une association condominiale. L'association ayant notamment le mandat de gérer les parties communes, il serait prudent (voire impératif) d'informer les propriétaires, les résidents et les employés de tout cas existant connu . Cette obligation particulière relèverait de celles mentionnées ci-haut (concernant la prise de précautions raisonnables pour s'assurer que les occupants et les employés sont raisonnablement en sûreté).
Toutefois, les associations doivent faire preuve de la plus grande prudence afin de préserver la vie privée des personnes atteintes.
Quelles précautions peut-on prendre?
On n'attend pas de l'association qu'elle élimine tout risque ou éradique le virus. Cela dit, certaines précautions élémentaires peuvent être extrêmement efficaces :
- Veiller à ce que les zones des parties communes fréquemment utilisées (installations sanitaires, salles de conditionnement physique, poignées des portes d'entrée dans le hall et le garage et boutons de l'ascenseur) soient en tout temps propres et désinfectées à l'aide des produits appropriés.
- Installer des distributeurs de désinfectant pour les mains dans les parties communes, à proximité des portes principales ou des ascenseurs;
- Afficher des écriteaux rappelant aux propriétaires de redoubler de vigilance lorsqu'ils essuient les appareils de conditionnement physique.
- Rappeler aux propriétaires de ne pas utiliser la salle de conditionnement physique, la piscine ou les autres commodités s'ils se sentent malades.
- Encourager les occupants ayant effectué un voyage dans une des zones à haut risque à s'abstenir d'utiliser les commodités à usage commun pendant 14 jours.
- Inciter les occupants et les employés à se placer en auto-quarantaine si cela est nécessaire.
- Inviter les occupants et les employés à déclarer à l'association leur infection par le virus, le cas échéant. Cela aidera l'association à prendre des mesures plus rapidement.
- Dans certaines circonstances, il pourrait être judicieux de reporter certaines de vos activités sociales, et peut-être même l'assemblée générale annuelle, selon l'évolution de la situation dans votre région. Avant de prendre une telle décision, il serait bon de consulter votre conseiller juridique.
Certaines de ces précautions sont élémentaires et ne sont pas sujettes à controverse. D'autres pourraient sembler quelque peu alarmistes ou interventionnistes. Sachez que j'ai diamétralement changé d'idée sur cette question au moment même où je rédigeais ces lignes. Une partie de moi-même (l'optimiste prudent) craint davantage l'hystérie générale que le virus en soi. Toutefois, comme le dit l'adage, mieux vaut prévenir que guérir.
Autres ressources et liens
Voici un bon exemple d'avis aux propriétaires sur le coronavirus à la fois équilibré et riche en information rédigé par une gestionnaire de condominiums d'Ottawa. Beau travail, Josée!
Si vous êtes à la recherche de simples feuillets d'information, voici ceux que nous avons trouvés (il en existe certainement d'autres) :
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