Faire des affaires au Canada : immobilier et développement urbain

02 octobre 2018

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Immobilier et développement urbain

L'immobilier est un vaste domaine qui englobe l'achat, la vente, l'aménagement, la location et le financement dans une vaste gamme de secteurs, allant de l'exploitation minière, forestière, pétrolière et gazière à l'industrie légère et lourde, en passant par l’immobilier commercial, résidentiel, récréatif et de détail, les bureaux, les copropriétés, les lotissements, les aménagements urbains, les sites désaffectés et les ensembles à usage mixte. De par sa diversité, le marché immobilier canadien attire un large éventail d'investisseurs institutionnels et individuels étrangers qui cherchent à investir dans les actifs immobiliers variés du pays.


  1. Investissement étranger
  2. Véhicules d'investissement
  3. Acquisitions
  4. Vérification diligente
  5. Aménagement et développement du territoire
  6. Location
  7. Financement
  8. Préoccupations environnementales
  9. Évaluation des risques environnementaux
  10. Législation sur les courtiers immobiliers et les courtiers hypothécaires

1. Investissement étranger

Il est essentiel pour les investisseurs étrangers qui cherchent à bien évaluer les risques et les avantages associés à un investissement proposé de comprendre les principaux enjeux liés à l'acquisition, à l’aménagement, à la location ou au financement de biens immobiliers au Canada.

Les provinces sont principalement responsables du droit de la propriété au Canada. Dans toutes les provinces, à l'exception du Québec, le droit de la propriété a évolué dans le contexte de la common law anglaise. Au Québec, le droit des biens est régi par le Code civil du Québec, qui est dérivé du Code Napoléon.

Les intérêts fonciers sont généralement détenus directement en fief simple ou par bail en tenure à bail. La copropriété est également courante dans l'ensemble du Canada. Toutes les provinces tiennent un registre public dans lequel les intérêts fonciers sont enregistrés et peuvent être vérifiés. Le Canada dispose dans chaque province de systèmes d'enregistrement foncier très élaborés pour régir la propriété des biens immobiliers.

2. Véhicules d'investissement

Il existe plusieurs structures juridiques qui permettent d'investir dans l'immobilier canadien, notamment :

  • Propriété personnelle
  • Société (constituée en vertu d'une loi fédérale ou provinciale)
  • Société en nom collectif
  • Société en commandite
  • Copropriété (souvent appelée « coentreprise »)
  • Fiducie
  • Fonds de placement immobilier
  • Ou toute combinaison de ces formes

Plusieurs facteurs entrent en jeu dans le choix d'une structure d'investissement appropriée, notamment les questions de responsabilité et les considérations commerciales, ainsi que les règlements du pays d'origine de chaque investisseur étranger. Les exigences fiscales sont une autre considération importante, et il est recommandé aux investisseurs étrangers d’obtenir des conseils de planification fiscale avant d'acheter des biens immobiliers au Canada, afin d’assurer une rentabilité optimale.

3. Acquisitions et aliénations

a. Acquisitions

Pour acquérir un bien immobilier commercial au Canada, les parties commencent souvent par une lettre d'intention, suivie d'une convention d'achat-vente exécutoire.

Quel que soit le nom que donnent les parties à leur document, une telle entente doit contenir toutes les conditions commerciales nécessaires à la transaction, y compris la description du terrain, le prix d'achat, le ou les dépôts, la date de clôture, les périodes de vérification diligente et du titre de la propriété, les déclarations et garanties et toutes autres conditions particulières dont les parties conviennent. Il est toujours recommandé de demander à un avocat d'examiner tout document d'entente préliminaire, comme une offre d'achat ou une convention d’achat-vente, avant de la signer.

Il est également important de demander conseil sur les diverses taxes fédérales, provinciales et municipales qui peuvent être exigibles dans le cadre d'une transaction particulière, comme l'impôt sur les transferts fonciers, la retenue d'impôt pour les investisseurs étrangers, les taxes à la consommation, l'impôt sur les gains en capital et la taxe pour les acheteurs étrangers, entre autres. Il est conseillé de recourir à des professionnels locaux pour vos transactions immobilières.

b. Aliénations

Que vous achetiez ou vendiez, il est toujours important d'inclure toutes les conditions commerciales essentielles dans la lettre d'intention ou la convention d'achat-vente. Certaines villes canadiennes ont établi des chambres immobilières qui fournissent des contrats d'achat-vente types, ainsi que d'autres ententes préalables.

Bien que l'utilisation de ces types d'ententes standardisées convienne à la plupart des fins, pour des acquisitions et aliénations plus complexes, il est sage d'envisager des formulaires plus détaillés. Ces formulaires traitent de bien d'autres questions, notamment la répartition du prix d'achat entre le terrain, l'immeuble et les biens meubles (le cas échéant), les conditions préalables pour l'acheteur et le vendeur, le statut d'exonération de la TPS/TVQ de l'immeuble ou de l'acheteur, la portée des déclarations

4. Vérification diligente

Une fois la convention d’achat-vente signée, il incombe généralement à l'acheteur (habituellement par l'entremise de son conseiller juridique) de procéder à une vérification diligente à l'égard des biens visés par l’acquisition. La vérification diligente comprend l'examen des titres de la propriété et des biens visés par l’acquisition et l'exécution d'autres activités de vérification diligente relativement aux éléments suivants, selon le cas :

  • Recherches hors titres
  • Recherches sur les terrains adjacents
  • Études environnementales
  • Désignations patrimoniales
  • Révision des certificats de localisation et des baux
  • Accès routier
  • Conformité aux règlements de zonage
  • Services publics
  • Autorité en matière de protection de la nature
  • Servitudes inscrites et non inscrites
  • Ententes municipales
  • Règlements de zonage aéroportuaire

Par ailleurs, lors de l'achat d'un bâtiment ou d'une structure, il est également prudent d'effectuer des évaluations structurelles, mécaniques, électriques et de plomberie.

5. Aménagement et développement du territoire

Au Canada, des lois et règlements provinciaux et municipaux en matière d'aménagement du territoire régissent le développement des biens immobiliers. Bien que l'aménagement du territoire relève du gouvernement provincial et soit supervisé à cet échelon, d'importantes fonctions de planification ont été déléguées aux administrations régionales et municipales. L'utilisation des terres est contrôlée au moyen d'instruments tels que le plan officiel, un plan général à long terme pour une région ou une municipalité, et des règlements de zonage, qui régissent les utilisations permises pour chaque parcelle de terrain dans la municipalité ainsi que diverses autres questions (telles que les exigences liées au stationnement ainsi que le type, la taille, la hauteur et l’emplacement des bâtiments et structures).

Pour les acheteurs de terrains, le plan officiel et les règlements de zonage sont essentiels. La plupart des municipalités exigent l’approbation des plans d’implantation avant le début de la construction de tout nouvel aménagement. Les plans d’implantation décrivent les détails d'un aménagement – y compris l'emplacement des bâtiments et des installations connexes, comme l'aménagement paysager, les services, les allées et les espaces de stationnement. La plupart des municipalités exigent que les promoteurs concluent une entente assurant la construction et l'entretien continu conformément aux plans d’implantation.

La législation sur l'aménagement du territoire s’applique non seulement au lotissement et au transfert des terres, mais aussi dans plusieurs cas aux baux à long terme et aux droits qui sont cédés ou qui sont liés à des terres. En Ontario, par exemple, en vertu de la Loi sur l'aménagement du territoire, tout lotissement de terrain nécessite le consentement du comité local d'aménagement ou de contrôle du lotissement. Cette exigence s'applique également aux hypothèques, ainsi qu'à l'octroi de tout autre intérêt foncier, comme un bail, pendant 21 ans ou plus, renouvellements compris, lorsque l'hypothèque ou l'intérêt en question est accordé sur une partie seulement du bien-fonds. Le défaut d'obtenir un tel consentement lorsqu'il est requis entraînera le défaut de l'acte, de l'hypothèque ou du bail de créer un intérêt dans le bien immobilier. Bien qu'il existe un certain nombre d'exemptions à l'exigence de consentement, la plupart des contrats d'achat de biens immobiliers en Ontario sont assujettis à l’obtention préalable des consentements requis, et le coût et la responsabilité d'obtenir ces consentements sont habituellement imputables au vendeur.

La construction de nouveaux projets est également assujettie aux lois provinciales et municipales. En plus de réglementer l'entretien des structures existantes, les codes du bâtiment établissent des normes précises régissant la construction des bâtiments. Avant le début des travaux de construction, la plupart des municipalités exigent des permis de construction, le paiement de tous les frais applicables et la confirmation que le promoteur immobilier a obtenu toutes les approbations réglementaires nécessaires.

6. Location

La location est un domaine complexe et il est impératif de prendre conseil auprès de professionnels du droit qui connaissent bien les baux spécialisés dans des secteurs comme la technologie, les énergies renouvelables, l'hôtellerie et l'hébergement, la logistique et le transport, etc. Il existe plusieurs façons de louer une propriété au Canada.

a. Baux fonciers

Une forme d'entente de location consiste en un bail foncier à long terme, en vertu duquel un locataire loue un terrain vacant et l'aménage. Une fois l'aménagement terminé, le locataire foncier sous-loue de l'espace à des locataires commerciaux, industriels ou de bureaux (selon le type d'aménagement). Les droits de tenure à bail foncier peuvent être achetés et vendus de manière semblable aux droits de propriété en fief simple.

b. Location commerciale, industrielle et de détail

Au Canada, la plupart des locaux pour bureaux et commerces de détail, ainsi qu'une grande partie des locaux industriels standards, ne sont accessibles que par bail commercial. La plupart des opérations de location commerciale commencent par une offre ou une entente de location. À la différence des États-Unis, une offre ou une entente de location constitue généralement un accord contraignant précisant les conditions commerciales convenues par les parties, y compris l'espace, la durée de la location, le loyer et tout incitatif au locataire.

La plupart des baux commerciaux au Canada sont généralement conclus sur la base d’un loyer net/net, ce qui oblige le locataire à payer, en plus du loyer de base, sa part proportionnelle des impôts fonciers, assurances, frais de services publics et autres frais d'entretien que les immeubles commerciaux doivent habituellement encourir. Dans un bail de commerce de détail, le locataire peut également être tenu de payer un loyer calculé au pourcentage de ses ventes brutes annuelles.

c. Location résidentielle

Les baux résidentiels sont réglementés par les lois provinciales. Dans certains cas, la législation provinciale applicable prévaut sur les dispositions du contrat de location, quelle que soit l'intention des parties. Dans certaines provinces, par exemple, même la capacité d'un propriétaire d'augmenter le loyer de son logement est limitée par la réglementation.

7. Financement

a. Sources de financement

La majeure partie du financement immobilier est obtenue par l’intermédiaire de prêteurs institutionnels comme les banques, les coopératives de crédit, les caisses populaires, les compagnies d'assurance, les sociétés de fiducie et les caisses de retraite. Le marché financier canadien compte toutefois un certain nombre de prêteurs non institutionnels et privés. Comme c'est le cas dans d'autres pays, les conditions de crédit varient d'un prêteur à l'autre et dépendent de la nature de la transaction et des risques qu’elle comporte.

Le système bancaire canadien, classé depuis trois ans comme le plus solide au monde selon les rapports du Forum économique mondial, est largement considéré comme le plus sûr et le plus efficace à l’échelle internationale. Le secteur canadien des banques et des prêts est fortement réglementé et régi par plusieurs lois fédérales, comme la Loi sur les banques, la Loi sur les sociétés de fiducie et de prêt, la Loi de 1994 sur les caisses populaires et les credit unions, et la Loi sur les sociétés d'assurances. La solidité du régime de réglementation bancaire du Canada a été particulièrement saluée lors de la dernière crise de la dette.

b. Taux d'intérêt

Les taux d'intérêt sur les financements immobiliers peuvent être fixes pour une période déterminée, ou variables en fonction d'un « taux préférentiel » déterminé périodiquement par l'institution prêteuse. Le taux préférentiel est fondé sur un taux annoncé périodiquement par la Banque du Canada. Un emprunteur peut envisager d'emprunter dans d'autres devises et peut choisir parmi divers taux d'intérêt applicables, y compris le taux des obligations du gouvernement du Canada, le taux interbancaire offert à Londres (TIOL) et le taux des acceptations bancaires. Certains frais, comme les frais d'engagement et de traitement, sont normalement facturés par les prêteurs. En règle générale, c'est à l'emprunteur qu'il incombe de payer tous les frais juridiques et autres frais engagés par le prêteur dans une transaction de financement immobilier. La Loi sur l'intérêt du Canada dicte, entre autres, comment les taux d'intérêt doivent être présentés au public pour assurer l’équité et la transparence de leur divulgation.

c. Sûretés principales et accessoires

Les prêteurs, qu'il s'agisse d'institutions financières ou de tiers prêteurs sans lien de dépendance, garantissent habituellement leur prêt au moyen d’une sûreté principale et d’une sûreté accessoire sur les biens immobiliers et les biens connexes. Une sûreté principale type comprend une hypothèque ou une charge, une débenture contenant une charge fixe sur un bien immobilier ou, dans les cas où il y a plus d'un prêteur, un acte de fiducie garantissant des obligations ou des débentures hypothécaires (et comprenant une charge spécifique sur un bien immobilier). Les sûretés accessoires comprennent souvent des cessions générales ou particulières des baux et loyers, des contrats de sûreté générale, des cessions de contrats et de polices d'assurance et des garanties personnelles.

d. Prêteurs étrangers

Puisque de nombreux prêteurs étrangers qui font affaire au Canada sont des filiales des grandes banques mondiales, ils participent habituellement à des prêts syndiqués qui sont souvent organisés par de grandes institutions de crédit canadiennes. Toutefois, certains prêteurs canadiens participent également à des prêts syndiqués. Ces prêts sont beaucoup plus nombreux depuis la chute du marché immobilier au début des années 1990. Qu’ils prêtent par l'entremise d'un syndicat bancaire ou directement, les prêteurs étrangers peuvent être assujettis à certaines retenues à la source et à d'autres impôts sur les intérêts qui leur sont versés.

8. Préoccupations environnementales

La législation environnementale du Canada est à la fois élaborée et perfectionnée, en raison de l'abondance des ressources naturelles du pays. Tous les paliers de gouvernement ont adopté des lois, des règlements, des lignes directrices et des recommandations détaillées sur la protection de l'environnement. Ces lois imputent la responsabilité des dommages environnementaux aux propriétaires fonciers et aux pollueurs de l'environnement. Les locataires supposent souvent à tort que, n’étant pas propriétaires d'un bien immobilier, ils n’en sont pas responsables; toutefois, dans certaines provinces et certains territoires, le simple fait d'occuper, de gérer ou de contrôler un bien immobilier peut entraîner la responsabilité.

Un propriétaire foncier a certains devoirs et obligations à propos du rejet dans l'environnement de contaminants et de matières dangereuses provenant de sa propriété. Il faut également retenir que les responsabilités associées à des pratiques inappropriées de gestion des déchets peuvent être héritées par les propriétaires successeurs.

9. Évaluation des risques environnementaux

Les acheteurs doivent évaluer les risques environnementaux associés à l'achat d'une propriété. Au Canada, les autorités gouvernementales ne peuvent « certifier » qu'une propriété est exempte de tels risques. Les acheteurs peuvent plutôt vérifier la condition environnementale de la propriété en examinant au préalable les registres publics et ceux de l’entreprise en question. Dans bien des cas, l’acheteur voudra faire une « vérification environnementale », qui peut comprendre des tests scientifiques et une analyse technique de la propriété. Les institutions prêteuses exigent souvent une telle vérification avant d’avancer les fonds.

La réalisation, l’exécution et l’examen des vérifications environnementales peuvent s’avérer complexes. Il faut s’assurer que les consultants retenus pour effectuer les enquêtes environnementales sont approuvés par le destinataire du rapport (p. ex., le prêteur ou la municipalité); autrement, la vérification risque de ne pas être acceptée et de devoir être refaite.

10. Législation sur les courtiers immobiliers et les courtiers hypothécaires

Généralement, une personne qui désire vendre ou acquérir un bien immobilier fait appel à un courtier immobilier. Ces derniers sont assujettis à des règlements particuliers au Canada. Chaque province a une législation sur le commerce des biens immobiliers qui vise à mieux protéger les consommateurs et à inspirer confiance dans le marché. Les provinces disposent de divers types d'organismes qui réglementent l'achat et la vente de biens immobiliers, les pratiques des agents immobiliers et les normes minimales de diligence envers le public dans le commerce de biens immobiliers.

Les courtiers, prêteurs et administrateurs hypothécaires sont également assujettis à des règlements particuliers au Canada. Ces règlements sont régis par diverses lois provinciales. En Ontario, la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques est entrée pleinement en vigueur en 2008. La Loi exige que les maisons de courtage, administrateurs, courtiers et agents hypothécaires obtiennent un permis pour faire affaire en Ontario. Des lois semblables existent ou sont à l'étude dans la plupart des autres provinces.

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