Le projet de loi de finances pour 2018 (ci-après le "PLF") est actuellement discuté devant le Parlement français. Il devrait être adopté avant la fin de l'année pour entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2018.

Parmi diverses mesures (dont notamment l'instauration d'une "flat tax" de 30% sur certains revenus financiers), la suppression de l'ISF et l'instauration d'un nouvel impôt sur la fortune immobilière constitue une petite révolution fiscale (du moins pour les résidents fiscaux français).

Ce nouvel impôt serait codifié sous les articles 964 à 983 du Code Général des Impôts.

Envisageons les principales conséquences de ce nouvel impôt pour les non-résidents fiscaux français souhaitant acquérir ou détenant déjà des biens immobiliers résidentiels en France. Limité aux seuls non-résidents, cet article n'abordera donc pas les nouvelles dispositions dans les détails

Champ d'application

Pour les non-résidents, l'imposition ne porterait que sur les biens immobiliers situés en France non affectés à une activité professionnelle. Cela vise essentiellement l'immobilier résidentiel : les résidences secondaires en France des non-résidents. La situation ne changerait donc pas par rapport à l'actuel ISF.

L'activité de location meublée ne devrait pas être considérée comme une activité professionnelle à moins que le bien immobilier soit affecté à l'activité professionnelle du redevable (situation rare pour les nonrésidents).

A la différence de l'ISF, tous les autres biens situés en France seraient exclus (meubles meublants, une voiture ou un bateau immatriculé en France etc).

L'imposition portera également sur les titres de sociétés françaises et étrangères détenant, directement ou indirectement, un bien immobilier résidentiel en France (peu importe que la société en question soit ou non considérée comme une société à prépondérance immobilière).

Comme pour l'ISF, l'impôt serait dû si la valeur nette des biens imposables excède le seuil de 1.300.000 €. Si tel est le cas, les taux progressifs d'imposition seraient inchangés :

Valeur nette taxable Taux
Jusqu'à 800.000 € Nul
De 800.001 € à 1.300.000 € 0,50%
De 1.300.001 € à 2.570.000 € 0,70%
De 2.570.001 € à 5.000.000 € 1%
De 5.000.001 € à 10.000.000 € 1,25%
Au-delà de 10.000.000 € 1,50%

Evaluation des biens

Le principe resterait celui de l'imposition sur la valeur vénale des biens immobiliers (avec un abattement de 30% pour la résidence principale, mais non applicable pour les non-résidents fiscaux français).

S'agissant des titres de sociétés, les modalités de détermination de la valeur des parts demeureraient inchangées. Les comptes courants d'associés ne seraient toujours pas retenus pour la détermination de la valeur des titres.

Déduction des dettes

C'est en matière de déduction des dettes que les changements devraient être les plus importants. Le PLF prévoit en effet plus de restrictions.

Seuls pourront être admis en déduction les prêts contractés pour l'acquisition, l'amélioration, la construction et la rénovation de biens immobiliers imposables.

Le PLF précise les conditions de déductibilité des dettes. Pour être déductibles, les dettes devraient - comme actuellement - être afférentes à des actifs imposables, exister au 1er janvier de l'année d'imposition et être effectivement supportées par le redevable. Les dettes doivent aussi pouvoir être justifiées. La loi ne prévoit aucune autre condition concernant la déductibilité des dettes. En particulier, il n'y a rien dans la législation qui indiquerait que, pour pouvoir être déductible, une dette (en l'occurrence un prêt bancaire) doit être garantie par une sureté réelle sur le bien immobilier qu'elle finance.

Le PLF prévoit que les prêts in fine ne seraient que partiellement déductibles. En revanche, les prêts familiaux et les prêts consentis par des sociétés contrôlées ne seraient pas déductibles. Certains prêts familiaux pourront être déductibles à condition d'être consentis dans des conditions normales. Il n'est pas sûr que ces restrictions s'appliqueront aux prêts consentis à des sociétés.

Par ailleurs, ces nouvelles restrictions ne devraient concerner que les prêts consentis à compter du 1 janvier 2018 (mais cela devra être confirmé).

Enfin, le PLF prévoit un plafond de déduction des prêts lorsque la valeur taxable excède 5.000.000 € et que le montant des dettes excède 60% de la valeur taxable. La fraction des prêts excédant cette limite ne serait déductible qu'à hauteur de 50%. Imaginons qu'une personne acquiert une maison pour 8.000.000 € avec un prêt de 6.000.000 €. Le prêt excède 60% de la valeur du bien, soit 4.800.000 €. L'excédent de 1.200.000 € ne serait déductible qu'à hauteur de 600.000 €. Le montant de la dette déductible serait alors limité à 5.400.000 €. Ce plafonnement ne devrait pas s'appliquer aux prêts directement consentis à une société.

Voici les principales mesures de l'impôt sur la fortune immobilière, intéressants plus particulièrement les non-résidents fiscaux français. Bien entendu, le PLF est actuellement discuté devant le Parlement. Le nouvel impôt a déjà été validé par l'Assemblé Nationale et doit maintenant être approuvé par le Sénat. Ces dispositions pourront encore être amendées mais dans l'ensemble l'économie du projet ne devrait pas fondamentalement être bouleversée.