Attention! L’inspection préachat n’est pas une garantie contre les vices cachés

Depuis plusieurs années, certaines associations, notamment l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec, revendiquent un encadrement du travail des inspecteurs préachats. Le 12 juin dernier, ces revendications ont mené au dépôt du Projet de loi visant principalement à améliorer la qualité des bâtiments, l’encadrement de la copropriété divise et le fonctionnement de la Régie du logement^[1]. Si le projet de loi est adopté tel quel, il permettra à la Régie du bâtiment du Québec d’encadrer l’exercice des fonctions d’inspecteur en bâtiment, notamment en délivrant des certificats pour exercer la profession d’inspecteur et en obligeant l’acquéreur d’un bâtiment à le faire inspecter préalablement à l’achat dans certains cas.

Nous profitons de cette occasion pour faire un survol des obligations de l’inspecteur préachat et des cas où la responsabilité de l’acheteur ou du vendeur peut être engagée malgré l’inspection préachat.

1. L’importance de l’inspection préachat

Le but de l’inspection préachat

L’inspection préachat permet à l’acheteur de s’informer sur l’état de la propriété qu’il est en voie d’acquérir. L’inspecteur doit principalement inspecter la structure de l’immeuble, la plomberie et la toiture pour déceler les défauts qui « réduisent l’usage, la jouissance ou la valeur d’un bâtiment ou qui présentent une atteinte à la sécurité des occupants »^[2]. La doctrine en cette matière énonce que « l’inspection préachat a pour but d’aviser l’acheteur des problèmes potentiels de l’immeuble afin que, s’il en existe, il puisse pousser plus loin ses démarches et son investigation s’il désire poursuivre la transaction »^[3].

Les obligations de l’inspecteur préachat

Le contrat d’inspection préachat est un contrat de service régi par les articles 2098 et suivant du Code civil du Québec. L’inspecteur doit agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence, diligence et conformément aux règles de l’art.

Les obligations du vendeur, de l’acheteur et de l’inspecteur sont prévues à l’article 1726 C.c.Q. :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

En vertu de cet article, le vendeur est tenu de garantir la qualité du bien vendu et doit s’assurer que le bien est exempt de vices cachés. Le second alinéa prévoit que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice connu de l’acheteur ni le vice apparent. Les tribunaux ont interprété ce deuxième alinéa comme s’étendant également aux indices qui laissent présager un vice^[4]. Il est établi que l’acheteur a une obligation de moyen, mais qu’en est-il de l’inspecteur préachat qui ne figure pas à l’article 1726 C.c.Q.?

Les tribunaux ont déterminé que l’inspecteur préachat doit agir avec la même diligence que l’acheteur. L’inspecteur préachat a une obligation de moyens et non de résultat^[5]. Sa conduite est évaluée par rapport à celle d’un inspecteur raisonnable, prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances^[6].

L’étendue de l’inspection est la même, qu’elle ait été faite par l’inspecteur ou par l’acheteur. Il ne faudrait pas que l’acheteur prudent qui fait appel à un inspecteur soit désavantagé par rapport à un acheteur plus téméraire qui omet de faire appel à un inspecteur^[7]. Comme la Cour d’appel l’affirme dans l’affaire Marcoux c. Picard, « [l]e test de l’article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. Il n’existe pas de norme de prudence et de diligence différente si un acheteur a engagé un inspecteur ou non »^[8].

L’inspecteur est donc tenu de détecter les vices apparents et les indices apparents de vices cachés. Le vice apparent est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert »^[9]. Il est découvert sans qu’il soit nécessaire de faire de « recherches minutieuses »^[10]. À titre d’exemple, l’humidité et la moisissure sont généralement des vices qui sont apparents et qui peuvent être détectés par une inspection visuelle^[10]. A contrario, l’auteur Vincent Karim utilise l’exemple de l’amiante qui ne peut être découvert à l’occasion d’une inspection visuelle^[12].

Un indice apparent de vices cachés est un signe laissant présager l’existence d’un vice potentiel^[13]. « L’inspecteur doit être capable d’interpréter les signes apparents de vices cachés et de faire des recommandations en conséquence à ses clients, à défaut de quoi sa responsabilité pourrait être retenue en regard du vice caché affectant l’immeuble »^[14].

L’inspection préachat est une inspection visuelle seulement, mais approfondie. D’une part, l’inspection est visuelle, car elle ne requiert pas de destruction quelconque. Le but de l’inspection préachat n’est pas de procéder à une analyse en profondeur de la structure de l’immeuble. D’autre part, l’inspection est approfondie, car même si elle ne requiert pas de destruction, l’inspecteur ne peut pas se contenter de regarder sommairement le bâtiment^[15].

« En d’autres termes, l’inspection préachat n’est pas une expertise, mais tout simplement un examen attentif et additionnel fait par une personne désintéressée, mais ayant une compétence que l’acheteur ne possède pas dans le domaine. Elle se limite toutefois à un examen des éléments apparents afin de vérifier si ces éléments révèlent des indices significatifs quant à l’existence des vices cachés ou des problèmes sérieux nécessitant des réparations »^[16].

L’inspecteur a plusieurs obligations face à l’acheteur, mais ces dernières sont limitées. D’abord, l’inspecteur préachat est un généraliste^[17]. Il n’est pas un expert et n’a donc pas la même expérience ou rigueur que ce dernier. L’inspection préachat ne constitue pas une garantie d’assurabilité^[18]. En effet, « l’inspection préachat n’équivaut pas à une garantie contre les vices cachés ni à une assurance pour l’acquéreur de l’immeuble inspecté »^[19].

2. La responsabilité de l’acheteur

Comme nous l’avons précédemment mentionné, les obligations de l’acheteur sont définies à l’article 1726 C.c.Q. L’acheteur, tout comme l’inspecteur préachat, est tenu de déceler les vices apparents et les indices de vices apparents. Lorsque l’acheteur fait appel à un inspecteur préachat pour déceler ces vices, mais ne suit pas les recommandations de ce dernier, il ne pourra pas par la suite valablement réclamer de dommages reliés à ces vices. En effet, dans l’affaire Benhabra^[20], l’inspecteur soulève plusieurs problèmes dans son rapport. Un acheteur raisonnable aurait posé plus de questions ou fait appel à des experts. Cependant dans ce cas, l’acheteur s’est fié à son agent d’immeuble et non au rapport de l’inspecteur. Dans cette situation, l’inspecteur qui s’est conduit de façon diligente ne peut être condamné parce que l’acheteur a préféré suivre les conseils de l’agent immobilier.  

De plus,  le rôle de l’inspecteur n’est pas de dissuader les clients d’acheter^[21]. En effet, dans l’affaire Migas^[22], l’inspecteur indique dans son rapport les problèmes qui affectent l’immeuble ainsi que les vérifications supplémentaires à effectuer. Malgré ce rapport, les acheteurs ne font pas de démarches supplémentaires et poursuivent l’inspecteur lorsqu’ils rencontrent des problèmes avec leur nouvelle acquisition. Ils auraient voulu que ce dernier les dissuade d’acheter la propriété. Or, ce n’est pas une obligation qui relève du mandat de l’inspecteur préachat et la réclamation contre ce dernier a été rejetée.

Il peut arriver que l’inspecteur préachat partage la responsabilité avec l’acheteur. Pour la Cour supérieure, « mandater un inspecteur préachat n’est pas un dédouanement pour les vices apparents »^[23]. Bien qu’il n’y ait pas d’obligation pour l’acheteur de recourir au service d’un inspecteur préachat, cela peut être un signe de prudence et de diligence dans certain cas^[24]. Toutefois, l’acheteur ne doit pas pour autant être insouciant et se reposer uniquement sur l’inspection de l’inspecteur^[25]. L’acheteur conserve ses obligations même s’il a engagé un inspecteur et il doit rester à l’affût et détecter les vices apparents. Dans Blais c. Raymond, la maison était affectée de plusieurs vices apparents notamment des fissures et un affaissement. La Cour a décidé de tenir l’acheteur et l’inspecteur responsable à 50 % chacun puisque ni l’acheteur ni l’inspecteur n’a fait preuve de diligence^[26].

3. La responsabilité des vendeurs

Le vendeur doit garantir la qualité du bien vendu. Si le bien est affecté de vices cachés, le vendeur peut engager sa responsabilité^[27]. La Cour suprême dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar Inc.^[28], énumère les critères à rencontrer pour qualifier un vice comme étant caché. Le vice doit « être caché, être suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur ». Le vendeur peut engager sa responsabilité s’il fait de fausses représentations ou omet de divulguer de l’information.

« […] La réticence, les manœuvres frauduleuses, les mensonges ou omissions sont associés au dol, par les tribunaux, et ont pour conséquence de transformer les « indices » ou les vices apparents en « vices juridiquement cachés ». […] Le contrat de vente est un contrat de bonne foi conclu entre les parties. À ce titre, le vendeur a une obligation de transparence envers l'acheteur. Même s'il (le vendeur) n'est pas tenu de dénoncer ce qui est visible, il doit divulguer à l'acheteur les problèmes qui, à sa connaissance, sont de nature à influencer sa décision »^[29].

À titre d’exemple, dans Bellefleur c. Mucciarone^[30], l’acheteur se procure une maison qui arbore plusieurs problèmes sérieux au niveau des fondations. Lors de l’inspection, aucun indice ne permettait à l’inspecteur de conclure à l’existence d’un vice. L’inspecteur a toutefois suggéré d’engager un entrepreneur spécialisé en fondation, ce qui n’a pas été fait. L’inspecteur a fait preuve de prudence et de diligence, mais il a été induit en erreur par le vendeur. En effet, ce dernier n’a pas divulgué toute l’information qu’il connaissait. Le vendeur a même tenté de camoufler les défauts de la maison. Le vendeur a donc été tenu responsable des dommages subis par les acheteurs^[31].

Conclusion

L’inspecteur préachat a plusieurs obligations à remplir pour ne pas engager sa responsabilité. Ses obligations ont toutefois certaines limites. L’acheteur et le vendeur ont également des obligations respectives qui peuvent engager leur responsabilité lorsqu’elles ne sont pas respectées.

Comme nous avons pu l’observer, la délimitation des obligations de l’inspecteur a surtout été déterminée par les tribunaux. Le nouveau projet de loi une fois adoptée pourra davantage guider les décisions relatives à la responsabilité de l’inspecteur préachat.