Gowling WLG suit de près les développements relatifs à la COVID-19 et conseille en continu les clients à mesure que l'information devient disponible. Afin d'aider les locateurs commerciaux et les gestionnaires de propriétés à gérer les défis créés par l'épidémie COVID-19, Gowling WLG a préparé le présent bulletin.
Des mises à jour seront disponibles à la diffusion de toute nouvelle information.
Vous vous souviendrez que le 16 avril dernier, le gouvernement du Canada annonçait son intention d'offrir des prêts à remboursement conditionnel aux locateurs de propriétés commerciales afin de réduire ou de renoncer aux loyers pour avril, mai et juin 2020.
L'Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial aux petites entreprises (AUCLC) doit être gérée par les provinces. Les gouvernements du Canada et de la province de l'Ontario ont maintenant publié plus de détails sur l'AUCLC et sur le Programme d'aide d'urgence de l'Ontario et du Canada pour le loyer commercial (Ontario-Canada Emergency Commercial Rent Assistance ou OCECRA). Nous savons maintenant que le programme prendra la forme de prêts à remboursement conditionnel accordés aux propriétaires commerciaux admissibles pour les locataires de petites entreprises admissible et couvrira 50 % des coûts avant bénéfices des locateurs à l'égard des loyers d'avril, mai et juin. Notamment, la province de l'Ontario a indiqué qu'en faisant une demande d'OCECRA, le locateur accepte de renoncer à tout profit pour cette période de 3 mois.
Pour être admissible à l'OCECRA, il semblerait qu'il faille répondre aux critères suivants :
- Les prêts d'allégement de loyer ne concernent que des immeubles commerciaux ou résidentiels ou à usages mixtes qui comprennent au moins 30 % de composantes commerciales.
- Les prêts d'allégement de loyer sont sous la forme d'un prêt à remboursement conditionnel et seront administrés par la SCHL. Si la propriété du locateur n'est pas hypothéquée, il est conseillé de communiquer avec la SCHL pour discuter des options du programme comprenant l'application de fonds à d'autres types d'emprunts ou aux paiements de frais fixes (par exemple les services publics).
- Le locateur doit conclure une entente d'exonération de loyer avec le locataire admissible et accepter de réduire le loyer à 25 % du loyer se rapportant aux frais fixes d'avril, mai et juin 2020.
- La province de l'Ontario a indiqué qu'en faisant une demande d'OCECRA, le locateur accepte de renoncer à ses profits pour cette période de 3 mois.
- Bien que nous n'ayons aucun détail, nous suggérons et anticipons ce qui suit :
- Idéalement, tous les locateurs commerciaux devraient absorber sensiblement plus de 25 % du loyer en dépit des déclarations des autorités fédérales et provinciales à cet effet, et
- les locateurs dont l'immeuble commercial n'est pas hypothéqué ou pour lequel l'hypothèque a été remboursée en grande partie, seront encore plus touchés, car leur composante « profit » sera beaucoup plus importante.
- La convention de renonciation au loyer doit également prévoir que le locateur ne pourra expulser le locataire tant que la convention est en vigueur.
- Le loyer mensuel payable par le locataire doit être inférieur à 50 000 $ brut.
- Le locataire doit être une entreprise non essentielle.
- Le locataire doit avoir temporairement fermé ou connu une baisse de 70 % de ses revenus (à déterminer en comparant avec les revenus d'avril, mai, juin 2019 du locataire ou, alternativement, en comparant avec les revenus moyens de janvier et février 2020).
- Nous sommes informés que les organismes sans but lucratif et caritatifs sont également des locataires admissibles.
De nombreux locateurs nous contactent pour demander ce que tout cela signifie et ce qu'ils doivent faire aujourd'hui pour répondre à ces annonces. Il est présentement difficile de répondre à ces questions vu le manque de précisions concernant non seulement l'admissibilité, mais aussi les mécanismes de mise en œuvre des programmes. Les locateurs se retrouvent dans une situation particulièrement difficile - d'une part, les locataires sont extrêmement désireux d'obtenir des assurances de leurs propriétaires quant à l'étendue de l'allégement du loyer que le locateur est prêt à accorder, et d'autre part, il est très difficile de s'engager à accorder un allégement de loyer en vertu de ces programmes sans une complète compréhension des implications financières de ces programmes. Pour l'instant, nous suggérons que les locateurs ne renoncent au loyer que s'ils sont prêts à le faire sans l'aide financière du gouvernement. Les programmes étant conçus pour être rétroactifs, les locateurs pourront toujours décider ultérieurement d'être plus généreux une fois que les modalités et les mécanismes de ces programmes seront divulgués de manière plus détaillée.