Un arrêt récent de la Cour d’appel de l’Ontario fournit des indications importantes aux prêteurs commerciaux, aux emprunteurs et aux garants quant à ce qui se produit lorsqu’un prêt fait l’objet d’une déchéance du terme à la suite d’un défaut.

Dans l’arrêt Redback Tours Inc. v. Canadian Equipment Finance & Leasing Inc., 2026 ONCA 555, la Cour a confirmé le droit d’un prêteur de réclamer des intérêts à échoir non courus après avoir prononcé la déchéance du terme d’un prêt commercial.  La Cour a également précisé le fonctionnement de l’art. 17 de la Loi sur les hypothèques de l’Ontario et a confirmé que cette disposition ne confère pas à l’emprunteur un droit général de se soustraire aux intérêts à échoir en se plaçant en défaut et en rachetant l’hypothèque avant la date d’échéance contractuelle du prêt.

L’arrêt met en évidence l’importance du libellé précis des conventions de prêt commercial, en particulier des clauses portant sur la déchéance du terme, l’endettement, les intérêts et le remboursement anticipé.

Le litige en question

Canadian Equipment Finance & Leasing Inc. (« CEFL ») a avancé environ 559 000 $ à Redback Tours Inc. pour financer l’achat d’un autobus. La durée du financement était de cinq ans et son taux d’intérêt annuel était de 15,25 %. Les obligations de Redback étaient assorties de garanties personnelles des membres de son conseil d’administration, d’une sûreté grevant l’autobus et d’une hypothèque accessoire grevant la résidence des garants.

La convention de prêt renfermait une clause de déchéance du terme. À la suite d’un cas de défaut, CEFL pouvait déclarer [traduction] l’« Endettement » de l’emprunteur immédiatement échu et exigible.

Redback a par la suite fait défaut. CEFL a prononcé la déchéance du terme du prêt et exigé le paiement du solde de l’endettement, y compris les intérêts qui, en l’absence de déchéance du terme, seraient devenus exigibles pendant la durée résiduelle du prêt.

Pour compliquer les choses, CEFL a découvert que Redback avait vendu à un tiers l’autobus financé sans en aviser CEFL. Bien que le produit de la vente ultérieure de l’autobus ait suffi à couvrir le principal impayé et les intérêts déjà courus, il était insuffisant pour acquitter les intérêts à échoir additionnels réclamés par CEFL.

Le litige soulevait donc une question importante : le prêteur pouvait-il exiger le paiement d’intérêts qui n’étaient pas encore courus?

La Cour confirme la déchéance du terme visant les intérêts à échoir

La Cour d’appel a conclu qu’il le pouvait.

La convention permettait à CEFL de prononcer la déchéance du terme à l’égard de [traduction] l’« Endettement » de l’emprunteur à la suite d’un défaut. Fait important, [traduction] l’« Endettement » était défini de façon large de manière à inclure les intérêts et les obligations présents ou futurs, échus ou à échoir.

La Cour a conclu que ce libellé était suffisamment clair pour englober les intérêts à échoir. Dès que CEFL a exercé son droit contractuel de prononcer la déchéance du terme, cet endettement est devenu immédiatement exigible.

L’article 17 de la Loi sur les hypothèques n’écartait pas les intérêts à échoir

Les emprunteurs ont également invoqué l’art. 17 de la Loi sur les hypothèques de l’Ontario.  Ils soutenaient, en substance, que cette disposition leur permettait de racheter l’hypothèque sans être tenus au paiement des intérêts à échoir réclamés par CEFL. La Cour d’appel a rejeté cette interprétation.

Après avoir examiné l’historique et l’objet de la disposition, la Cour a conclu que l’art. 17 s’applique à un défaut de paiement du principal survenant après que l’hypothèque a atteint sa date d’échéance contractuelle.

Il ne crée pas, pour un emprunteur, un droit général de faire défaut pendant la durée d’une hypothèque fermée et d’obtenir ainsi un droit de rachat anticipé.

Cette conclusion revêt une importance particulière pour les prêteurs commerciaux. Une interprétation plus large aurait pu permettre aux emprunteurs de contourner les restrictions contractuelles au remboursement anticipé en se contentant de faire défaut, puis d’invoquer l’art. 17 pour racheter l’hypothèque.  La Cour a conclu que tel n’était pas l’objet de la loi.

La Loi sur les hypothèques continue de s’appliquer aux hypothèques accessoires

L’arrêt de la Cour comportait un autre aspect important : le juge saisi de la requête avait conclu que la Loi sur les hypothèques ne s’appliquait pas, car l’hypothèque constituait une sûreté accessoire garantissant un prêt commercial plutôt qu’une hypothèque consentie dans le cadre d’un prêt hypothécaire ordinaire.

La Cour d’appel n’était pas de cet avis. Elle a confirmé que la Loi sur les hypothèques s’applique tant aux hypothèques accessoires qu’aux hypothèques ordinaires, le terme « hypothèque » étant défini de façon large par la loi.

Que signifie cet arrêt pour les prêteurs commerciaux?

L’arrêt fournit des indications utiles aux prêteurs qui examinent ou préparent des documents de financement commercial. Plus précisément, les prêteurs devraient se demander si leurs conventions traitent clairement des éléments suivants :

  • ce qui constitue [traduction] l’« endettement » à la suite d’un défaut;
  • la question de savoir si l’endettement comprend les intérêts futurs et non échus;
  • les sommes qui deviennent exigibles en cas de déchéance du terme;
  • le rapport entre les clauses de déchéance du terme et celles de remboursement anticipé;
  • les frais et dépenses liés à l’exercice des recours du prêteur;
  • les garanties et l’étendue de la responsabilité du garant.

Le simple fait de prévoir qu’un prêteur peut « prononcer la déchéance du terme » d’un prêt ne répond pas nécessairement à toutes les questions quant à ce qui devient exigible par suite de cette déchéance. Il est préférable de veiller à ce que les documents de prêt présentent clairement les obligations que la déchéance du terme est censée viser.

Que signifie cet arrêt pour les emprunteurs et les garants?

Les emprunteurs devraient eux aussi porter une attention particulière aux clauses de déchéance du terme avant de conclure un financement commercial. Lorsque la convention inclut expressément les intérêts futurs ou non échus dans l’endettement visé par la déchéance du terme, un défaut peut donner lieu à une dette nettement supérieure au solde du principal impayé à ce moment‑là.

Ce risque est particulièrement important pour les garants. Lorsque des particuliers ont personnellement garanti les obligations d’une société emprunteuse, l’étendue de l’endettement visé par la déchéance du terme peut avoir une incidence directe sur l’ampleur de leur responsabilité personnelle.

La Cour a laissé certaines questions en suspens

La Cour a expressément limité son analyse à l’argument des emprunteurs fondé sur l’art. 17 de la Loi sur les hypothèques. Elle n’a pas tranché la question de savoir si d’autres dispositions législatives, principes de common law ou règles d’equity pourraient influer sur la possibilité d’exiger le paiement des intérêts à échoir dans une autre affaire. Par conséquent, l’arrêt Redback Tours n’établit pas que les intérêts à échoir seront nécessairement recouvrables dans tous les cas de défaut à l’égard d’un prêt commercial.

Ce que cet arrêt établit, c’est qu’un libellé contractuel clair prévoyant la déchéance du terme à l’égard des intérêts à échoir peut produire ses effets, et que l’art. 17 de la Loi sur les hypothèques à lui seul ne confère pas à l’emprunteur un droit général de se soustraire à cette obligation.

Pour toute question concernant cet arrêt, veuillez communiquer avec l’auteur ou un membre de notre groupe Litige commercial