LES CINQ DOSSIERS D'EXPROPRIATION LES PLUS NOTABLES DE 2020
John : Bienvenue à cette courte vidéo Revue de l'année 2020 en droit de l'expropriation chez Gowling. Il s'agit d'un condensé vidéo de notre article annuel qui présente certains dossiers d'expropriation d'intérêt de la dernière année. Cette présentation mettra en lumière certains défis importants ainsi que des points clés à retenir pour les participants qui touchent au domaine de l'expropriation. Je m'appelle John Doherty et je suis le chef du groupe de pratique national Droit de l'expropriation. Partout au pays, notre groupe de pratique Droit de l'expropriation représente des parties telles que des propriétaires de biens-fonds et des autorités gouvernementales. Ce groupe multidisciplinaire de plus d'une vingtaine de professionnels comprend des avocats, des planificateurs de l'aménagement foncier et des parajuristes de tous nos bureaux canadiens ainsi que des collègues de nos bureaux du Royaume-Uni. Notre présentation portera sur cinq des dossiers les plus notables, qui proviennent de quatre différentes provinces. Laissez-moi vous présenter nos conférenciers.
Notre premier conférencier est Alexandre Sami, associé au bureau de Montréal. Il nous parlera d'une décision de la Cour suprême du Canada relativement à un litige survenu au Québec. En plus d'œuvrer dans le domaine de l'expropriation, il concentre sa pratique sur le droit de la construction et le litige commercial.
Notre deuxième conférencière est Emily McCartney, avocate au sein du groupe Litige, au bureau de Calgary. Elle nous parlera d'une série de décisions concernant la ville d'Edmonton. Emily agit à titre de conseillère dans des dossiers d'expropriation, mais aussi en réglementation, en environnement, en litige commercial et en résolution de différends.
Notre troisième conférencier est Tristan Neill, avocat au bureau de Gowling de la région de Waterloo. Il nous parlera d'une série de cas ayant eu lieu en Nouvelle-Écosse. Tristan pratique le droit de l'expropriation, de l'aménagement et de la construction. Il est membre des groupes nationaux Droit municipal et Droit de l'expropriation et contribue annuellement à notre Revue de l'année.
Notre quatrième conférencière est Carolina Campos, avocate au bureau de Gowling à Ottawa. Elle nous parlera de l'affaire Beniuk c. Leamington en Ontario. La pratique de Carolina se concentre sur l'expropriation, l'aménagement foncier et les affaires municipales. Carolina est membre des groupes nationaux Droit municipal et Droit de l'expropriation. Elle participe aussi chaque année à notre Revue de l'année.
Notre dernier conférencier est Sahil Shoor, associé au bureau de Waterloo. Il possède une vaste expérience en matière d'expropriation, de droit de la construction, d'aménagement foncier et de différends liés aux biens immobiliers. Sahil contribue lui aussi à notre Revue de l'année. Alexandre, parle-nous d'abord de cette intéressante affaire québécoise.
Alexandre : Merci, John. Comme tu l'as mentionné, je vais parler de la décision rendue par la Cour suprême du Canada en novembre 2020 dans l'affaire Hydro-Québec c. Matta. Voici un résumé de la situation : en mars 2015, la Régie de l'énergie du Québec autorise Hydro-Québec à construire la ligne de transport d'électricité Chamouchouane-Bout‑de‑l'Île. Hydro‑Québec a constaté qu'il serait pratique de faire passer la ligne par un couloir où elle possède déjà des servitudes établies dans les années 1970 pour les besoins d'une ligne de transport entre les postes de Jacques‑Cartier, près de Québec, et de Duvernay, à Laval. Ayant été autorisée par décret à acquérir les servitudes par voie d'expropriation, Hydro-Québec avait d'abord signifié et publié des avis d'expropriation, après quoi elle avait conclu avec les propriétaires de l'époque des conventions notariées décrivant les servitudes établies et prévoyant diverses indemnités payables. En 2016, Hydro-Québec a entrepris les travaux de son nouveau projet. Les intimés, Mme Matta et les autres propriétaires de terrain, ont refusé aux employés d'Hydro-Québec l'accès à leurs terrains en affirmant que les servitudes sur lesquelles Hydro-Québec se fondait visaient uniquement l'établissement de la ligne de transport qui avait été construite dans les années 1970. Ils fondaient leur argument sur le décret et les avis d'expropriation. Ils croyaient qu'Hydro-Québec n'avait pas le droit de se servir des mêmes servitudes pour bâtir une nouvelle ligne. Qu'a donc décidé la Cour Suprême? Elle a accueilli le pourvoi et jugé que les servitudes de transport d'énergie électrique dont bénéficie Hydro‑Québec ne sont pas restreintes à la ligne Jacques‑Cartier – Duvernay et que, pour cette raison, ces servitudes autorisent Hydro‑Québec à construire et à faire passer la deuxième ligne de transport d'électricité sur le terrain des propriétaires. La Cour a indiqué que le décret, les avis d'expropriation et les conventions de servitude sont des documents de nature différente qu'il importe de bien distinguer. Le décret est un acte administratif destiné à autoriser l'exercice du pouvoir de priver un propriétaire de la jouissance des attributs de son droit de propriété sur un bien. L'avis d'expropriation est un acte administratif qui constitue et individualise la servitude. Quant à la convention de servitude, elle se rattache à l'exercice ordinaire des droits civils et aux règles contractuelles propres au droit privé. La Cour a conclu que les conventions de servitude décrivent les servitudes de façon complète. Dans ces circonstances, ce ne sont pas le décret ni les avis d'expropriation, mais plutôt les conventions qui sont les titres auxquels les propriétaires des fonds servants et dominants doivent se rapporter pour l'exercice de leurs droits respectifs. Les conventions étant claires, on doit s'en remettre à leur libellé pour déterminer la portée des servitudes. Elles ne font mention d'aucune restriction quant à la provenance ou à la destination du courant électrique. Dès lors, la portée des servitudes n'est pas limitée à la ligne entre les postes de transformation Jacques‑Cartier – Duvernay. Par conséquent, les servitudes grevant les lots des propriétaires autorisent Hydro‑Québec à construire la nouvelle ligne de transport électrique.
En somme, la servitude acquise par expropriation est établie par l'effet de la loi suivant la classification énoncée dans le Code civil du Québec. Ainsi, les parties peuvent la préciser et même la modifier. Dans la présente affaire, après avoir signifié et publié les avis d'expropriation, Hydro-Québec a signé des conventions de servitude avec les prédécesseurs en titre des intimés. Les conventions de servitude, conclues postérieurement au décret et à l'avis d'expropriation, définissent plus fidèlement la portée et les modalités d'exercice des servitudes établies pour l'utilité publique que ne le fait l'avis d'expropriation. Comme les conventions sont claires, on doit s'en remettre à leur libellé pour déterminer la portée des servitudes et pour respecter la volonté manifeste des parties. La Cour a conclu que les conventions de servitude donnent à Hydro-Québec le droit de placer, de remplacer, d'entretenir et d'exploiter jusqu'à trois lignes de transport d'électricité. Elles ne font mention d'aucune restriction quant à la provenance ou à la destination du courant électrique. L'argument des intimés, fondé sur le décret et sur l'avis d'expropriation, selon lequel les servitudes sont restreintes à la ligne Jacques-Cartier – Duvernay, doit donc être rejeté. En vertu des conventions de servitude, Hydro‑Québec est autorisée à construire la ligne Chamouchouane – Bout‑de‑l'Île. Merci. Je passe la parole à Emily.
Emily : Merci. Je vais parler du choix de tribunal s'offrant à un propriétaire qui voit sa propriété expropriée par la Province de l'Alberta et qui souhaite intenter une action en indemnisation. En gros, la Expropriation Act de l'Alberta permet de s'assurer que ceux qui font l'objet d'une expropriation sont pleinement indemnisés. Ainsi, lorsque l'autorité expropriante et le propriétaire ne peuvent s'entendre sur le montant de l'indemnisation, la Expropriation Act prévoit que ce montant sera déterminé par la Commission d'indemnisation foncière (Land Compensation Board), ou par la Cour du Banc de la Reine, au choix du propriétaire, si l'autorité expropriante est la Couronne. C'est donc ici que résident les points clés de cette présentation. Lorsque l'autorité expropriante est une municipalité, le propriétaire n'a pas le choix : il doit se présenter devant la Commission d'indemnisation foncière de l'Alberta. Cependant, quand l'autorité expropriante est la Province, le propriétaire a le choix de se présenter devant la Commission ou devant la Cour du Banc de la Reine. Dans le dernier cas, les dispositions de la Expropriation Act qui concernent la détermination de l'indemnisation par la Commission s'appliquent devant la Cour, mais peuvent être modifiées. C'est le point important, ici. Procéder devant la Cour peut, en fait, modifier les droits et responsabilités d'un propriétaire en vertu de la Expropriation Act si les règles de procédure de l'Alberta (Alberta Rules of Court) sont contradictoires ou prévoient un procédé différent. Voici la différence fondamentale : les règles de procédure de l'Alberta comportent un mécanisme permettant, dans certaines circonstances, de rejeter une action pour cause de retard important. C'est exactement ce qui s'est produit dans l'affaire Thoreson contre l'Alberta, qui a été portée devant la Cour d'appel de l'Alberta en 2020. Dans cette affaire, le propriétaire exproprié a choisi de demander une indemnité auprès de la Cour plutôt qu'auprès de la Commission d'indemnisation foncière. La plaignante avait alors déposé deux demandes distinctes : l'une pour la perte commerciale, et l'autre, pour l'indemnisation. Après un certain temps, la Cour a déterminé le montant relatif à la demande d'indemnisation. Toutefois, l'autre demande n'a pas été énergiquement poursuivie, et la Province a demandé à la Cour d'annuler cette deuxième demande, pour long retard. La Cour du Banc de la Reine a jugé – et la Cour d'appel de l'Alberta a approuvé – que, même si la Expropriation Act ne prévoit pas le rejet de demandes pour cause de retard important, les règles de procédure de l'Alberta prévoient ce dispositif, et ses règles sont applicables. La Cour a donc rejeté cette demande pour cause de retard important. La Cour d'appel de l'Alberta a expressément indiqué qu'il ne serait pas raisonnable pour un demandeur de s'attendre à ce qu'un tel tribunal ait les mêmes procédures qu'un tribunal administratif. En effet, la différence entre les procédures peut être la raison pour laquelle un demandeur choisit un tribunal plutôt qu'un autre.
Lorsqu'un propriétaire demande à être indemnisé auprès de la Commission, seules les règles de la Expropriation Act s'appliquent. Ainsi, dans Edmonton c. 1523316 Alberta, la Commission a conclu qu'elle n'avait pas compétence pour rejeter les demandes d'indemnité pour cause de retard important. Elle a affirmé qu'elle n'avait pas le pouvoir d'annuler les droits d'un demandeur en raison d'un retard, car cela irait à l'encontre de l'objet et de l'esprit de la Expropriation Act. Les deux cas dont j'ai fait mention soulèvent donc d'importantes questions pour les propriétaires dont le bien-fonds est exproprié par la Province de l'Alberta, car ils peuvent choisir de se présenter devant la Commission ou devant la Cour du Banc de la Reine. Étant donné les différents pouvoirs dont disposent l'un et l'autre, ce choix ne devrait pas être pris à la légère ni fait trop rapidement. Ce que doit absolument considérer le demandeur, c'est le temps qu'il estime nécessaire pour que la valeur réelle des biens expropriés se cristallise. Cela peut être particulièrement difficile dans des cas d'expropriation partielle, où la Couronne n'exproprie qu'une partie du bien-fonds. Toutefois, l'impact de la portion expropriée sur la valeur réelle du bien-fonds et de la valeur opérationnelle réelle peut ne pas être immédiatement apparent au moment de l'expropriation. Si les circonstances sont telles qu'un retard important est possible, voire probable, alors le fait de demander une indemnisation par le biais de la Cour du Banc de la Reine, plutôt que par celui de la Commission, pourrait exposer le propriétaire à une demande de rejet de l'indemnisation en raison de ce retard important, ce qui ne se produirait pas dans le cadre d'une procédure devant la Commission. Toutefois, s'il opte pour une procédure devant la Commission, le demandeur ne pourra alors pas se prévaloir des parties plus avantageuses des règles de procédure de l'Alberta, et sa demande devra être fondée uniquement sur les dispositions de la Expropriation Act. Ces décisions comportent de multiples facettes, et il est important que les propriétaires demandent des conseils juridiques aussitôt qu'ils sont informés d'une intention d'expropriation, afin de prendre dès le départ la meilleure décision possible sur la façon de procéder et d'éviter ainsi d'emprunter sans le savoir une voie qu'ils pourraient regretter plus tard. L'avocat en expropriation expliquera tous les avantages et inconvénients de chaque instance et aidera son client à prendre la décision la plus appropriée pour sa situation particulière et son entreprise. Merci, et passons maintenant à Tristan.
Tristan : Merci, Emily. En 2020, la Commission des services publics et d'examen de la Nouvelle-Écosse a entendu cinq demandes visant la route Transcanadienne à Antigonish, dont la reconfiguration aurait causé des troubles de jouissance. La construction de cette route de contournement a donné lieu à des réclamations de la part d'un certain nombre de propriétaires d'entreprises, Curry, Rhynold, Baker, Maceachern et Curry, contre la Province de la Nouvelle-Écosse en vertu de la loi sur l'expropriation de cette province. Bien que la chaussée soit restée inchangée à proximité des biens-fonds des demandeurs, les points d'accès à cette chaussée et la visibilité des biens-fonds depuis l'autoroute ont changé considérablement. De l'avis des demandeurs, ces changements ont eu un impact significatif sur leurs affaires. Bien qu'il n'y ait pas eu de regroupement officiel des cinq instances, les demandes ont toutes été entendues au cours de la même semaine et les parties ont convenu d'un certain nombre de points procéduraux importants : les preuves présentées par les témoins de tous les demandeurs et de la Province pourraient être utilisées dans toutes les instances, la Commission pourrait rendre une seule décision sur la responsabilité, laquelle s'appliquerait à toutes les instances et, également, les parties déposeraient un seul recueil de documents conjoint. Ces points de procédure ont favorisé une audience plus efficace et plus rentable des demandes portant sur les troubles de jouissance. En ce qui concerne le fond de l'affaire, les demandeurs ont avancé un argument novateur concernant l'impact de la construction de l'autoroute sur leurs affaires. En plus de la façon dont la construction a affecté l'accès des véhicules à leurs commerces, les demandeurs ont également fait valoir que leurs biens-fonds sont devenus moins visibles de l'autoroute et que la visibilité est un élément essentiel à l'accès. Après avoir entrepris un examen du droit relatif aux troubles de jouissance et à la nuisance, la Commission a observé que, à sa base, le droit de l'expropriation traite des droits de propriété. La Commission a déterminé qu'il n'y avait aucune règle indiquant que la visibilité à partir de l'autoroute est un droit ou un intérêt de propriété, et la Commission n'a trouvé aucune raison d'étendre la portée des droits de propriété dans ce cas. Par conséquent, la perte de visibilité subie par les propriétaires d'entreprises ne constituait pas une nuisance pouvant donner lieu à une action, et aucune indemnité n'a été accordée relativement au trouble de jouissance.
Deux points essentiels doivent être retenus dans cette série de décisions. Premièrement, ces décisions confirment que la perte de visibilité ne constitue pas une nuisance donnant lieu à une action en justice à l'issue de laquelle une indemnité peut être accordée en vertu de la Expropriation Act de la Nouvelle-Écosse. Deuxièmement, cette série de causes fournit un exemple intéressant de la façon dont un groupe de propriétaires, qui ont tous été touchés par un grand projet de transport, peuvent faire valoir leurs revendications de manière efficace et rentable. Cela peut constituer un autre moyen d'intenter des réclamations dans la plupart des juridictions semblables au Canada, où les réclamations pour troubles de jouissance ne peuvent pas être présentées comme des recours collectifs. Ce point est particulièrement pertinent, car les projets de transport à grande échelle peuvent affecter de façon similaire un grand nombre de propriétaires de biens-fonds. Passons maintenant à Carolina, qui nous présentera un cas récent en Ontario.
Carolina : Merci, Tristan. Aujourd'hui, j'aborderai les risques de se heurter à un problème de prescription dans le cadre d'une poursuite en réclamation pour trouble de jouissance lorsqu'aucun bien-fonds n'est exproprié. Ces réclamations sont connues pour leurs similitudes avec les réclamations pour nuisance, et il peut être difficile de prévoir avec certitude si la procédure devant le Tribunal d'appel de l'aménagement local est le bon choix. Dans l'affaire Beniuk c. Leamington, les propriétaires d'un bien-fonds ont passé des années en appel pour trouble de jouissance sans expropriation, pour découvrir que le tribunal et la cause d'action appropriés étaient une plainte pour nuisance devant la Cour supérieure. Malheureusement, à ce moment-là, le délai de prescription de deux ans, prévu par la Loi sur la prescription des actions, avait expiré depuis longtemps. L'affaire Beniuk nous rappelle que les parties ne peuvent pas compter sur le fait d'attendre l'issue d'une procédure judiciaire pour empêcher la prescription d'autres revendications. Voici un peu plus de contexte : en 2009, les Beniuk ont présenté une réclamation pour trouble de jouissance sans expropriation du bien-fonds en vertu de la Loi sur l'expropriation. La résidence avait subi des dommages structurels causés par les vibrations découlant du passage de camions lourds sur une route municipale adjacente, notamment des lézardes dans les murs, les tuiles, la finition des plafonds et les fenêtres de la résidence. En 2018, près d'une décennie plus tard, la Commission des affaires municipales de l'Ontario a déterminé qu'elle n'avait pas compétence sur la réclamation des Beniuk, estimant que les dommages à la propriété avaient été causés par l'usage du chemin municipal et non par sa construction, ce qui soustrayait la réclamation de la portée du trouble de jouissance. Immédiatement après avoir pris connaissance de la décision, les Beniuk ont intenté une action civile en Cour supérieure, réclamant des dommages-intérêts pour nuisance et négligence. La municipalité a demandé un jugement sommaire et a fait rejeter, avec succès, l'action frappée de prescription. En appel, les Beniuk ont fait valoir que le délai de prescription avait cessé de courir pendant qu'ils avaient engagé leur propre procédure devant la CAMO, s'appuyant sur le sous-alinéa 5(1)a)(iv) de la Loi sur la prescription des actions. Ce sous-alinéa de la loi stipule que les faits qui ont donné naissance à la réclamation d'un demandeur, compte tenu de la nature du préjudice, de la perte ou du dommage, courent à compter du jour de leur découverte par le demandeur et du moment où celui-ci estime qu'une procédure serait un moyen approprié d'en obtenir réparation. En l'espèce, la Cour d'appel de l'Ontario a conclu qu'il n'était pas approprié, sur le plan juridique, que l'appelant attende la décision de la CAMO pour entamer une procédure civile, conformément à ce sous-alinéa de la Loi sur la prescription des actions. En fin de compte, les Beniuk ont été autorisés à poursuivre leur réclamation pour nuisance, mais seulement pour les dommages subis au cours des deux années précédentes, en dépit du fait qu'ils avaient vécu des problèmes liés à la route municipale pendant plus d'une décennie, et tout cela à cause de la question de la prescription. Donc, la principale conclusion de cette affaire est que, en matière de trouble de jouissance sans expropriation de bien-fonds, les parties ne peuvent pas attendre l'issue d'une procédure existante pour protéger leurs droits de présenter d'autres demandes. Lorsqu'on évalue des réclamations pour trouble de jouissance sans expropriation, la pratique exemplaire consiste à intenter une action civile devant la Cour supérieure et de déposer un avis d'arbitrage auprès du Tribunal d'appel de l'aménagement local. La parole est à Sahil.
Sahil : Merci, Carolina. Bonjour à vous tous. L'affaire dont je vais vous parler aujourd'hui est l'une des premières dans laquelle la Cour divisionnaire de l'Ontario a examiné et appliqué la norme de révision en matière d'expropriation, selon les directives de la Cour suprême du Canada dans l'affaire Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov. L'affaire dont je vous parle ce matin porte sur 1085372 Ontario Ltd. c. City of Toronto. Il s'agit de la première affaire qui applique cette norme de contrôle et, en Ontario, comme le prévoit la Loi sur l'expropriation, un droit d'appel à la Cour divisionnaire, la norme de contrôle applicable est la norme d'appel énoncée dans l'affaire Housen. Dans l'affaire de la société à numéro et de la ville de Toronto, le tribunal a en outre indiqué que la norme de contrôle s'appliquera comme suit : premièrement, en ce qui concerne la question de droit, la norme de la justesse s'appliquera; deuxièmement, en ce qui concerne les conclusions mixtes de fait et de droit dont le principe juridique est facilement extractible, la norme de la justesse s'appliquera; troisièmement, en ce qui concerne les conclusions mixtes de fait et de droit dont le principe juridique n'est pas facilement extractible, le contrôle manifeste et dominant s'appliquera; enfin, en ce qui concerne les conclusions de fait, la norme de contrôle sera l'erreur manifeste et dominante. De plus, la Cour divisionnaire s'est penchée de façon substantielle sur la question de savoir si l'application de l'alinéa 14(4)b) de la Loi sur l'expropriation de l'Ontario, qui traite de la valeur marchande du bien-fonds exproprié : il s'agissait de savoir si, n'eût été l'expropriation ou la perspective imminente de l'expropriation, le bien-fonds en question aurait été prêt à être mis en valeur. Pourquoi cela était-il pertinent? Parce que, dans l'affaire de la société à numéro et de la ville de Toronto, le demandeur a cherché à s'appuyer sur une évaluation plus élevée se rapportant au fait que le bien-fonds était prêt à être mis en valeur, et il a fait valoir que la seule raison pour laquelle le bien-fonds en question n'était pas prêt à être mis en valeur était la perspective d'une expropriation, ce qui l'a conduit à retarder la présentation de sa demande. La Cour a déterminé que tout retard dans la soumission d'une demande d'approbation de site était sous le plein contrôle du demandeur et qu'il s'agissait alors d'une décision d'affaires consciente prise par le demandeur. Par conséquent, le bien-fonds n'était pas prêt à être mis en valeur; l'usage le plus approprié du bien-fonds était l'usage que l'on aurait pu en faire lorsqu'il était temps de présenter une demande, et non pas l'usage au moment prétendu par le demandeur. Je vous cède la parole, John, pour conclure notre séance de ce matin.
John : Eh bien, merci à tous d'avoir pris le temps aujourd'hui de visionner nos présentations sommaires de cinq des principaux cas d'expropriation en 2020, provenant de partout au Canada. Nos conférenciers ont clarifié pour vous certaines des questions complexes qui sont actuellement soulevées en droit de l'expropriation, et ils ont illustré la façon dont ce domaine du droit recoupe d'autres domaines de pratique tels l'aménagement foncier, les préoccupations environnementales, les options procédurales et l'impact du bien-fonds sur les questions d'évaluation commerciale. Si nous pouvons vous aider à l'avenir, pour l'une de ces questions, n'hésitez pas à communiquer avec l'un d'entre nous. Profitez bien du reste de votre journée et restez en sécurité. Merci.